2011年12月

  • 2011.12.18

区分で積算は重要か1

 間が空いてしまってすみませせん。連日人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さった方がありがとうございました。ご要望が強いようですので、区分所有投資法について少々話をしたいと思います。  一棟売り投資において私が積算や土地値を重視していることは既に繰り返し述べてきたところです。収益物件ですから市場価格は収益還元評価が中心になって決まるものではありますが、積算価格や土地価格に比べて収益還元評 […]

  • 2011.12.13

地元の事業者とみなされないと融資を受け難いです2

 実際私は東京の地域金融機関からここ数か月に融資を受けており、これから東京で積極的に事業展開をすると説明し、理解が得られた訳です。しかし、「まず事業を開始してから改めて相談して下さい」と断る金融機関も多いです。特に私の場合、神奈川の資産の割合が高いので、資産額のウェイトを東京・神奈川で半々にすることはかなり大変です。そこで、物件数で東京を増やし、東京の会社であると訴えようとしています。そのために使 […]

  • 2011.12.12

地元の事業者とみなされないと融資を受け難いです1

 なぜ融資対策上東京都内の区分所有マンションを買っているのか、それは、都内の物件を増やさないと東京の事業者となかなか見なしてもらえず、東京の金融機関から融資を受け難いからです。  一部の特殊例を除いて、地域金融機関(地銀・信金・信組)の主たる営業エリアは1-2都道府県です。大手地銀になると少し広がりますが、それでも周辺の数都道府県です。私は現在20金融機関から融資を受け、その他10金融機関程度、断 […]

  • 2011.12.11

転んでもただでは起きぬ区分所有マンションの買い方3

 区分所有マンションはほとんどRC造なので減価償却期間を長く取れます。一棟投資で比べた場合、RCよりもWのほうが、利回りが格段に高いです。表面利回りについては収益不動産売りり物件情報サイトを見るとすぐに分かりますが、経費を考慮するとWのほうが圧倒的に有利です。  土地の固定資産税はどちらも同じですが、同じ築20年のRCとWでは建物固定資産税額が数倍違います。そして、共用部電気代、エレベーター保守料 […]

  • 2011.12.09

転んでもただでは起きぬ区分所有マンションの買い方2

 昨日、東京に進出している田舎の某地銀から区分所有購入資金融資結果の連絡がありました。結果は「保証協会付きでお願いしたい」とのことでした。つまり、プロパーでは無理ということです。その銀行からは今年9月、「まずは保証会社付きで」と言われてリース会社が保証するビジネスローンを使い百万円借りました。担当者は「次はプロパーでできる」と言っていたのですが、結局「未だ取引期間が少ないので今回は保証協会付きで」 […]

  • 2011.12.06

転んでもただでは起きぬ区分所有マンションの買い方1

 融資を受けることを目的に区分所有マンションの買い付けをして結果融資が受けられなかった場合に得られることとして、2点説明したいと思います。  第一は融資審査結果が出ることで今後のその金融機関への対応の仕方が分かることです。融資審査を断る理由として「総合的判断」という説明がされることがありますが、しっかりとした銀行の法人融資ならば、担当と上司が断りの理由を説明しに来ます。その習慣が無い金融機関でも、 […]

  • 2011.12.05

融資を受けることを目的に区分を買って失敗した例

 最近私は区分所有マンション購入で失敗しました。ここ数回書いてきた手法をとると、この失敗をする可能性もかなりあります。ローン特約付きで買えば失敗しませんが、数百万円の区分をローン特約付きで申し込むと、指値があまり効きません。3割位指値しますので、買取転売業者の買値に近い水準になります。そこでローン特約付きとなると、売主や仲介業者は、ならば転売業者に、と思ってしまうかもしれません。また、サラリーマン […]

  • 2011.12.02

賃貸保証会社との契約書条文をきちんと読みましょう

 私が契約している某賃貸保証会社が原状回復費用の支払いを渋っています。賃貸契約書上明らかに保証対象なのに、賃貸保証会社が回収できない可能性がある場合には代位弁済をしたくないようです。朝うちの社員と保証会社社員とが交渉していました。  確かに、保証会社から退去者に支払請求訴訟を起こしても、賃貸借契約書に原状回復特約が書かれているからと言って必ずしも保証会社勝訴の判決が出る訳では有りません。しかしだか […]