2011年11月

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  • 2011.11.30

良い物件が見つかるまで待っていては審査全てやり直しになります

 信金・信組は少々違う面もありますが、地銀ですとまずは財務データを銀行基準で修正してコンピュータに登録して事業者の格付けを出すところから始まります。また、不動産賃貸業の場合、不動産を時価評価したり、返済後キャッシュフローを再計算したり、ということを銀行所定の方法で行うこともあります。そして、格付けが良ければ融資可能性有りとなりますが、その結果が出ても融資を受けなければ、そのうちデータが消されたり書 […]

  • 2011.11.29

初回から高額の融資をしたいと言われても少額にしたほうが良い訳

 前回の答えです。いくつかあります。  第一に、融資申し込みをしないと本当に貸してもらえるかどうか分からないので、まずは何らかの形で融資申し込みをする、ということです。住宅ローンの延長的なサラリーマン向け不動産投資ローンは別として、事業性融資は年収がいくらだからいくらまで貸せる、という単純な話ではありません。基本は格付けですが、格付けが良く出たからといって、必ずしも貸してもらえる訳ではありません。 […]

  • 2011.11.26

今でもいきなり高額の購入資金を出したがる銀行の探し方

 それは、中古購入資金に対応するアパートローンやそれに類する融資を行っている地銀・信金です。HPに載っていればすぐに分かります。載っていない場合は地元の地銀に電話して聞いてみて下さい。私の場合、未取引の東京の地銀と大手信金が、保証協会付き融資から始める必要なく高額な融資をいきなりしてくれそうです。  その理由として二つ考えられます。第一は格付けがプロパー対応可能なものであったこと、第二は個人(アパ […]

  • 2011.11.24

買付申込書書くのに1時間かけます

 私が沢山融資を受け次々と不動産を買える主たる理由は、売買価格が安いので信用部分が少なく融資審査に取り易いこと、フルローンになり自己資金をあまり使わなくて済むためです。公開物件を自分で探していますので、特別に割安な物件情報がどんどん入ってくるという訳ではありません。その意味で、初心者の方と条件はほとんど同じです。  売価自体が割安なこともありますが、売価が高いものに対して買価を提示して安く買うこと […]

  • 2011.11.23

最近また区分所有マンションを買っている決定的理由

 それは、融資を受ける目的です。保証協会付き責任対象外(保証協会100%保証)融資を受けている金融機関からは責任共有保証(保証協会80%)保証やプロパー(保証無)への、責任共有保証を既に受けている金融機関からはプロパーへのステップ、そして、新規取引の金融機関は、保証協会付きにしろプロパーにしろ、大きな物件を買う前にまず小さな物件の融資を受けて今後大きな物件が出る際に備えるために、区分所有マンション […]

  • 2011.11.22

最近また区分所有マンションを買っている理由2

 人気ブログランキング2位に面白いブログが来ています。更新頻度が物凄く早いのが特徴です。  以前も書きましたが、私が沢山融資を受けられている理由が親に担保提供してもらっているからだと誤解されている方がいて、かつて懇親会にて「そうなんですよね」と尋ねられました。もちろんそういう事実は全くありませんが、購入不動産以外に担保提供不動産が無いと高額な借入を受けられないと誤解している方がいらっしゃるのでしょ […]

  • 2011.11.20

最近また区分を買っている理由1

 私が区分所有マンションを買っていたのは開業当初、今から5-6年前のことです。まず自己資金で区分所有マンションを買ったので、その後融資を受けて不動産投資を拡大できました。その理由は、 1.既に不動産賃貸業を自己資金で開業していたこと 2.無設定の不動産を複数持っていたこと 3.家賃収入が独身の標準的生活費をまかなえる水準であったこと です。  現在の私の家賃収入はメインの法人だけで年間1億円を超え […]

  • 2011.11.18

銀行の過剰融資の思わぬ落とし穴

 銀行員は個々の担保解除額の根拠を説明しませんが、多分、今年3月に貸した額が過剰なので、他の物件の共同担保外すためにはその穴埋めが求められるのだと思います。  皆様ご存じのとおり、銀行の営業部門は期末の貸出残高を増やそうと努力します。3月に買ったアパートの土地固定資産税評価額は2,500万円なのに対し、融資額が4,800万円です。建物の残存価値としては500万円位であり、土地を時価に直して建物評価 […]

  • 2011.11.17

共同担保提供すると後が大変

 更新遅くなってすみません。この間、人気ブログランキング上位に風変りなブログが入っています。私はこのシステムが無ければ他のブログを読むことはほとんど無いでしょうし、私のブログを人気ブログランキング経由で知って下さった方も多い事と思います。正直言って、何でこのブログが上位なのか分からないと感じるブログが急に上位に来たりということもありますが、「人気ブログランキング」ですので、何らかの人を引きつける「 […]

  • 2011.11.14

共同担保を外すのに提示された額2

 実際に私がびっくりした例の一つ目は、 ●その1  ・本担保の土地固定資産税評価額 – 残債 6,748,149円 ・共同担保の土地固定資産税評価額 – 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円 ・共同担保抹消必要額 20,000,000円 でした。  残債が土地だけの固定資産税評価額を下回っているのに、銀行は2千万円の担保不足だと主張しています。共同担保を抹消し […]