2011年8月

1/3ページ
  • 2011.08.31

外国人相手の賃貸業

 日本人向けの海外不動産仲介会社約10社の共通点は、賃貸の借主として現地人ではなく外国人を想定しているということです。現地にとっての外国人ですから、日本人その他先進国から来ている人が主対象になります。なぜ現地人ではなく外国人なのか、主として二つの理由があるようです。  第一に、アジア途上国では人口密度が低く地価が安く、また、建物も安価に建てられるので、日本と比較して簡単に持ち家が入手できることがあ […]

  • 2011.08.30

海外では新築区分所有マンション投資が流行っています

 日本人向けの海外不動産仲介会社が紹介する物件は、ほとんどが新築区分所有マンションです。なぜ、一棟や中古ではなく、日本の投資家には不人気な新築区分所有マンションを海外投資となるとどこの仲介不動産会社でも紹介するのか、いくつかの理由が考えられます。  どこの不動産会社からも言われることは、「キャピタルゲイン狙い」ということです。転売益を出すことを勧める会社もあれば、担保評価が上がった分追加融資を受け […]

  • 2011.08.28

現地通貨で借入しても実質低金利で為替差益も得られる方法

 私は海外不動産投資経験はありません。国内不動産投資経験が5年半と、その前5年位、国内外の証券金融投資経験があります。その経験に基づき、海外でどのように不動産投資を行っていくか研究中です。  前々回の補足です。アジア途上国通貨の借入は当然円に比べて高金利になります。では、現地通貨で借入をして、逆にFX会社で円を売って現地通貨を買ったらどうでしょう。相場変動による追加証拠金や強制決済のリスクはありま […]

  • 2011.08.28

金融商品に成り難いアジア途上国の不動産投資

 不動産投資家にお馴染みの「利回り」というのは金融用語です。数十年前から不動産業界にいる人に聞くと、昔は不動産投資で「利回り」という言葉は一般的でなかったようです。その後、収益不動産が金融商品のように売買されたり、また、不動産が金融商品そのものになったりして、不動産と金融商品が近くなっていく中で、「利回り」という言葉が不動産業界に浸透していったのでしょう。  日本では不動産が金融商品になっています […]

  • 2011.08.26

低金利で海外不動産投資をして為替差益を得る方法

 途上国への投資の魅力の一つとしてその通貨が将来的に強くなることへの期待があります。経済発展とともに通貨が増価することを、日本人は経験として知っています。アジア途上国への投資は通貨の増加も期待できます。    ただ、それは日本円等先進国通貨で途上国に投資した場合です。HSBCやシティバンクは外国人への融資もしており、国によってはその国の不動産投資資金の融資が受けられます。また、各国の金融機関で外国 […]

  • 2011.08.26

アジア途上国への不動産投資について2

 人気ブログランキングのポイントが上がりましたので、この話題を続けます。  投資家に日本の収益不動産を売って食べている人たちは言う訳がありませんが、日本の不動産賃貸業の将来は暗いです。今は低金利で都市部では空室率も低いので、たまたま儲かっているだけです。金利や空室率が上がったら、返済後のキャッシュフローで生活することなどとてもできなくなることはもちろん、キャッシュフローがマイナスになります。働かな […]

  • 2011.08.25

アジア途上国への不動産投資について1

 この頃海外投資の情報発信をする投資家が増えてきました。フルローン・オーバーローンで国内不動産投資ができれば未だ別として、日本の不動産市場は、賃料にしても地価にしても今後大幅に上がることは見込めませんので、それならば将来性のある途上国に、という話になるのでしょう。  私も日本の不動産賃貸業の先行きは暗いと考えており、今後5年位はなんとかなるとして、10年後、20年後にそなえて今から手を打っておくの […]

  • 2011.08.23

仲介不動産会社との交渉で困ること3

 間が空いてしまってすみません。収益不動産の融資は住宅ローンのように簡単に付くものではなく、特に、法定耐用年数超過の融資期間を取るのは、ここ2年位の間にかなり難しくなりました。ゆえに、昭和築のアパートを売ろうと思ったら賃借人を退去させて土地として売り出すべきだと思うのですが、売主のみならず、仲介不動産会社もそういう融資事情を知らないことがほとんどです。では平成築のマンションならば良いかと言えば、数 […]

  • 2011.08.21

仲介不動産会社との交渉で困ること2

 大手不動産仲介会社の中では、野村不動産アーバンネットは収益不動産仲介を専門に扱うチームが各地にあるのですが、あとは、ファンドが扱うような大きな物件は別として、自己居住用不動産の仲介ばかり行っている営業店・担当者が、収益不動産の売却依頼を受ければ行うという程度で、収益不動産の仲介に慣れていない店・担当が多いです。  そのため、ローン特約の取り扱いについて住宅ローンと同様にされることがあります。住宅 […]

  • 2011.08.20

仲介不動産会社との交渉で困ること1

 購入融資の話をしようと思ったら人気ブログランキングのポイントが落ちてしまったので、角度を変えて、今直面している不動産仲介会社の話をしたいと思います。  皆様ご存じのとおり、不動産仲介会社は買い側と売り側に付きます。売りたい不動産があるときにどの不動産会社に依頼するかは売主の自由です。同様に、一般公開されているネット広告で関心のある物件を見つけた買主は、買い側仲介となる不動産会社を選び、その会社に […]

1 3