2011年2月

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  • 2011.02.28

本の読者通信2

 コメントありがとうございます。『逆転不動産投資術』の読者通信ですが、カバーを無くされた方は、本の一番最後(著者や出版社の情報が書いてあるところ)にも専用URLを書いていますので、そちらをお読み下さい。  宅建業法については、反復継続的に購入する場合にも免許が必要な場合がある条文になっており、その点も含めて、国土交通省に正式に文書照会するつもりです。議論が盛り上っているようですので、ご意見のある方 […]

  • 2011.02.27

本の読者通信

 一昨年12月に出版した私の本について、販売が一段落したようで、出版社から2作目をという打診を受けるようになりました。2作目は不動産投資を本業にするためのノウハウを1作目よりも詳しく書き、なるべく沢山刷ってくれる出版社から出したいと考えています。  出版から1年以上が経過しましたので、本の内容のアップデートや最新の融資情報を提供する「読者通信」を本格的に配信し始めたいと考えています。私の本のカバー […]

  • 2011.02.26

メガバンクに契約に行ってきました

 3メガバンクのうち1つを攻略しました。来週融資実行です。残る2銀行とも話を進めています。  都銀は個人部門と法人部門とで受付や審査が全く別で、個人部門で難しくても法人部門で、あるいは、法人部門で難しくても個人部門では通ることがあります。今回は、直前に個人部門で断られた銀行・支店の法人部門で融資を受けます。  都銀のアパートローンでは資産管理会社に融資します。アパートローンを扱うのは個人部門です。 […]

  • 2011.02.25

マンション1棟を区分にしての売却5

 法解釈については皆様さほどご関心がないと思いますが、誤解があるといけませんので、補足します。そもそも転売目的に購入して転売をすることは、販売業ですから、宅建業の免許が必要と考えるべきでしょう。私が書いているのは、賃貸目的で購入したもの(の一部)がその後不要になったりその目的を果たさなくなったり、また、換金の必要が生じたりした際に売却するという話であり、そこにおいては事業性が薄くなります。  国土 […]

  • 2011.02.24

マンション一棟を区分にしての売却4

 マンション一棟を転売目的で買って区分所有マンションとして分譲するには、宅建業の免許が必要です。これに対し、賃貸目的で買ったマンションを売却するのは不動産売買業という性質が薄いので、多くの宅建業でない投資家がしていることです。ここで気をつけないといけないのは分譲行為です。不特定多数の買主に反復継続的に分譲するのは、土地であっても建物であっても、宅建業者でないとできません。例えば、地主が昔から持って […]

  • 2011.02.23

マンション一棟を区分にしての売却3

 マンション一棟を区分所有マンションとして売る手法は、宅建業者の間では活用されているようです。収益還元評価で買って、取引事例比較評価で売るということです。賃貸中のマンションを買って空になって転売することを業としている宅建業者のIR資料に、私のブログ記事と似たことが書かれています。  買主が使う住宅ローンの評価は取引事例比較評価になり、東京カンテイのデータベースを使っている金融機関が多いようです。そ […]

  • 2011.02.22

金利上昇にもっとも強い不動産投資

 好景気になり資金需要が増えないのに金利が上昇した場合、それは収益不動産の価格下落要因になります。しかし、金利上昇が始まる局面ではマイホーム購入希望者が増えると予想されることから、マイホームとして売れる物件は、金利が上がってもそれが原因で価格が下がるものではありません。  マイホームとして最も売り易いのは戸建とファミリータイプの区分所有マンションです。まず、入居者に売却を持ちかければ良いのです。入 […]

  • 2011.02.20

国債の格下げと金利上昇5

 人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ランキングのポイントがかなり上がりました。  近年一般人の不動産投資がブームになっていますが、これは、金融機関が融資を出すようになったことに加え、金利が低いことがあります。2-3%の金利で資金調達できるから、ネット利回り8%の不動産投資をすると、差益が出て、かつ、元金返済や納税もできるのです。もっとも、元来不動産投資をしていたのは相続税対策の資 […]

  • 2011.02.19

国債の格下げと金利上昇4

 人気ブログランキングのクリックありがとうございます。ランキングのポイントがかなり上がりました。  家賃が上がらず金利が上がり、リスクプレミアムも下がらないと、収益還元評価額は低下します。金利上昇が顕著になるのが何年先かは分かりませんが、いずれそういう時が訪れるでしょう。そうなっても経営破綻しない方法は、売却です。金利上昇局面では収益不動産を売っていき、将来再度下落局面になったり低金利で安定したり […]

  • 2011.02.17

国債の格下げと金利上昇3

 人気ブログランキングのポイントがかなり上がりました。このシステムは皆様の反応が分かって良いですね。  さて、定期借家契約は期間が終了したら再契約できますが、普通借家契約に再契約はあります。あるのは更新ですが、更新で新しくなるのは基本的には賃貸借期間だけで、あとの事項は従前のままです。確かに、賃貸借契約書を見ると賃料の協議等が盛り込まれている場合があります。また、借地借家法で、「建物の借賃が、土地 […]

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