2010年9月

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  • 2010.09.30

フェスタの準備

 九段会館で開催される「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」が明後日に迫りました。私は協賛という立場なので、イベントの運営には関わっていませんが、協賛企業のブースでセミナー収録DVDを販売しますので、その準備をしています。  DVDの編集は終わっているのですが、ジャケット作りがこれからです。また、パンフレットもこれから作らないといけません。  3種類のDVDを販売します。いずれも未発売の […]

  • 2010.09.28

10月2日懇親会は私の単独セミナーになるかも

 10月2日(土)に東京の九段会館で「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」が開催され、終了後、私が主催する懇親会がありますが、これは、フェスタ運営会社ハートブレインの公認懇親会となりました。同社のメールや、役員のけーちゃん・コテツさんのメルマガ・ブログで紹介されています。  そして、この懇親会は、ホテルでの立食形式ではありますが、私の単独セミナーの場になるかもしれません。どういうことか、 […]

  • 2010.09.26

決算書公開12 購入と同時の修繕は資本的支出

 外装工事700万円について、複数の方からコメントを頂戴しました。私のブログは毎日のアクセス数が約1,500件あり、影響が大きいので、今回は資本的支出について書くことにします。  工事内容は外壁等の塗装と屋上防水工事です。既に持っているものが劣化したために工事を行ったならば、当然修繕費です。しかし、中古を購入して、しかも、購入前から計画して購入直後に工事をしている場合には、資本的支出と考えるほうが […]

  • 2010.09.24

決算書公開11 外装工事を修繕費に入れなかった理由

 昨年買った小田原のマンションの外装工事が700万円かかりました。これは、修繕費には入れず、資本的支出としました。理由は二つあります。  一つは税理士の判断です。原状回復(修繕費)と言えないこともありませんが、買う前の段階で外装工事が近々必要となると判断したため、修繕費も含めて借入しました。そういう経緯、及び、金額が高額なことから、税務署との争いを避けたい税理士(税理士法人の所長)が資本的支出と判 […]

  • 2010.09.23

決算書公開10 売買に伴う経費

 仲介手数料と固定資産税・都市計画税精算金は取得費扱いで経費ではありません。不動産取得税と登録免許税、司法書士報酬は経費で、既に金額をお知らせしました。その他にも、販売費・一般管理費に含まれている、売買に伴う経費があります。 ●修繕費 9月10日 戸塚区戸建 原状回復 172,956円 10月9日 座間市戸建 原状回復 169,869円 11月10日 小田原市マンション 駐車場線引き 98,500 […]

  • 2010.09.22

決算書公開9 買い続けると利益はあまり出ない

 10億の負債を抱えても利益やキャッシュフローがこんなに少ないのか、と驚かれた方もいらっしゃるでしょう。どうしてこんなに少ないのか、私見をまとめます。 1)元金返済があること  大企業や投資ファンドは利払いのみとか年間元金返済額が借入額の1%とか、そういう条件で借り入れが可能です。しかし、個人や零細企業の場合、均等返済が求められます。元金均等の場合、単純に融資期間で割りますので、年間4-5%ずつ元 […]

  • 2010.09.20

決算書公開8 将来の減価償却費は予測できない

 以前転載したコメントを下さった方から、再度コメントがありました。 詳細な説明ありがとうございます。減価償却費はキャッシュフローの要(資産拡大した場合の節税)になりますが、サラリーマン大家でも認識が低い方が多く、それどころか、元利均等、税金のロジックや売却の流動性不足の認識もなく、低利回り大規模RCをフルローンで購入されている方が多くおられます・・・ 地主大家を馬鹿にされる方がおられますが、地主の […]

  • 2010.09.18

決算書公開7 償却期間が短い減価償却費(続)

 今夜「まぐまぐ」からメールマガジンを送信予定ですが、その中で、フルローンの出る可能性のあるマンションの情報を流します。「まぐまぐ」のメールマガジンに登録されていない方は、こちらから登録の上、最新のバックナンバーをお読み下さい。  3年後までに償却期間の終わる物件は、アパート3棟、戸建3戸で、年間償却額640万円です。今日はその続きです。 ・4年後までに償却期間の終わるもの 5物件(秦野市戸建34 […]

  • 2010.09.17

決算書公開6 償却期間が短い減価償却費

 10月2日に開催される「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」には申し込まれましたか。業界の有名人が何人も出演して約5時間で3千円というのは非常に安いと思います。  24時を過ぎましたので、私主催の懇親会の申込受付を開始しました。東京で懇親会を開催するのは1年ぶりで、今後の予定は今の所全くありません。皆様にお会いするために準備しましたので、是非ご参加頂きたく、お願いいたします。お申込ペー […]

  • 2010.09.16

「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」に行きましょう

 今日はお知らせです。投資家けーちゃんこと寺尾恵介さんが役員となっている会社が運営している、多分日本の不動産賃貸業界で最大規模のチャリティーイベント「ハッピー&リッチアパート経営フェスタ2010」が10月2日(土)に開催されます。  本田健さんの基調講演の後、寺尾さんたちが、融資・管理・建築の専門家や、本を出している有名投資家に質問をするパネルディスカッションが行われ、約5時間のイベントで料金は3 […]