2010年4月

1/2ページ
  • 2010.04.30

なぜその不動産投資をするのか WACCの考え方1

 不動産投資は通常自己資本と有利子負債によって行われます。ゆえに、投資全体の資本コストはそれぞれの費用を加重平均します。この加重平均した資金調達費用のことをWACC(Weighed Average Cost of Capital、ワック、加重平均資本コスト)といいます。  式で書くと、 有利子負債比率×(1-t)i + 自己資本比率×{Rf+β(Rm – Rf)} t:税率 i:利子率 […]

  • 2010.04.29

なぜその不動産投資をするのか CAPMの考え方

 投資の理論的な側面をしばらく考察したいと思います。  自己資本を安全資産ではなくなぜ不動産に投資するのか、それは、不動産に国債や預金より高いリターンを期待するからです。経営学の世界で、CAPM(Capital Asset Pricing Model、資本資産価格モデル)という考え方があります。  投資家には色々な投資の選択肢があり、自己資本といえども、機会費用がかかっています。すなわち、そのお金 […]

  • 2010.04.27

お金をかけずに満室にする方法

 フリーレントで前家賃を無しにして入居者を入れることは、本来入るべき収入を放棄しているので、その分出費しているとも考えられます。そういう意味で、私はかなりお金を使って空室を埋めています。そんな中である本を読み、非常に感心させられました。  『「クチベタ大家さん」のための満室コミュニケーション入門 みんなが知らない満室大家さんのヒミツ』です。空室率の高い地域の物件でもコミュニケーション力で満室にして […]

  • 2010.04.24

レオパレスよりも安い初期費用で入居者を受け入れる

 私は持っている戸数が多いのでこの時期は入居者募集に時間を割いていますが、不動産業者との連絡は多くがEメールで、建物をグレードアップしたり、現地に行ってあれこれしたりすることなく、家にいながら入居者募集をしています。  一番のポイントは初期費用を低くすることです。初期費用が低いというと、敷金も礼金も仲介手数料もかからないレオパレスがありますね。ただ、10万円位の初期費用を持っている人でないとレオパ […]

  • 2010.04.23

不動産投資を拡大するためには属性より事業実績

 昨日は融資コンサルタントの小川武男さんとお会いしました。小川さんといえば、主に月刊誌「アパートローン最前線」の読者を対象に無料で非公開物件の紹介を開始したり(それ以外の商品を買った人の登録も受け付けているのですが、月刊誌購入者に対して先に情報提供をして売れなかった場合に他の人にも情報提供するということなので、良い物件や割安な物件は月刊誌購入者しか買えないと思われます)、昨日から電話コンサルティン […]

  • 2010.04.21

まずは空室対策、次に物件取得・融資付け

 楽待コミュニティーをご存知ですか。リンク先のページに説明があるのですが、対話形式のセミナーです。私は昨年、そこで2回講師を務めさせて頂きました。その後は、「少人数学習会」として、自分で会を主催して対話形式のセミナーをしています。  そこでまず取り上げるのは、既に賃貸住宅経営をしている参加者の困り事相談です。主として空室対策になります。空室が増えると財務状況が悪くなり次の融資を受ける際に不利になる […]

  • 2010.04.20

ブログランキングの引越し

 昨日、にほんブログ村 不動産投資のリンクを付けたら、1日で1位になってしまいました。人気ブログランキングは競争が激しいですが、にほんブログ村 不動産投資では、他の登録者の1週間分のポイントを1日で超えてしまいました。  見に来る人も少ないようで、昨日人気ブログランキング経由で私のブログを見てくださったのが124件、にほんブログ村経由は37件と大きく開いています。今日のアクセス数も数倍違います。 […]

  • 2010.04.19

複数のプロパンガス会社と付き合うためには

 プロパン物件を沢山買うことです。購入後、供給会社と連絡をとって自分の希望を満たしてくれるようであれば取引先に加えて、希望と合わなければ他の会社に切り替えるという方法で、設備投資をしてくれる体力のある会社を残していきます。  ところで、ちょっとブログランキングの引越しをします。引越し先はにほんブログ村 不動産投資です。今後は、 にほんブログ村 こういうバナーをクリックして頂ければ幸いです。  いつ […]

  • 2010.04.16

複数のプロパンガス会社と付き合う

13日の記事の終わりに書いた「フルローンを出すという噂を良く聞く某銀行が参加するかも」というイベントはこれです。結局「某銀行」は参加せず、オリックス信託銀行の参加になりましたが、不動産投資の初期段階にある方は、オリックス信託銀行の利用をお勧めします。  アパートローンという商品のない中小の金融機関ですと、不動産賃貸の事業実績が主たる審査対象となり、未だ事業を始めていないサラリーマンがいきなり1億円 […]

  • 2010.04.15

給湯機だけではない、プロパンガス会社利用のメリット

 新築から20年位経つと、台所流し台や洗面台が古くなり、交換が必要になることがあります。工務店やリフォーム業者に依頼すると、仕入れ値+工賃+業者の利益という価格になりますが、プロパンガスのアパート・マンションですと、交渉次第で安く上がります。  流し台や洗面台はお湯を供給するという、ガス会社の重要な目的を果たすための設備です。さすがにそこまで無償貸与ということはなかなか難しいですが(ガスコンロ無償 […]