2010年1月

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  • 2010.01.31

沢孝史さんのお宝不動産プロダクツ主催セミナー

 昨日は、沢孝史さんのお宝不動産プロダクツ主催のセミナー  昨日は、沢孝史氏のお宝不動産プロダクツ主催の、「本には絶対に書けない 金融機関審査の盲点を突いて融資を引く禁断のセミナー」の講師をしました。すぐに満席になってしまったので、私から皆様に開催のお知らせをする余裕がありませんでした。  テーマは「盲点」でした。「盲点」に的を絞って、その話だけを3時間に渡ってさせて頂きました。  昨日参加された […]

  • 2010.01.29

フルローン承認出ました 

 土地が約1,000㎡ある、全戸駐車場付きのアパートを表面利回り10%以上で買えることになりました。こういう物件は、土地値相場よりも安くなることが多いです。それゆえ、担保掛目が入っても銀行評価額が売買価格を上回り、フルローンが出るのです。詳しくは、昨日の記事で紹介した先月のセミナー映像で説明しています。  高額のため、銀行の役員会での議決が必要だったそうです。キャッシュフローがあまり良くないという […]

  • 2010.01.28

中古アパート投資のススメ~RCより木造のほうが儲かります~

 私の本の106-107ページで、収益還元評価5,000万円、土地積算評価1億円の物件を収益還元評価5,000万円で買えば、将来土地として売却した際に売却益が期待できると書きましたが、それができるのは主として中古アパートです。RCマンションでは、逆に、建物減価分の売却損が出る可能性が高いです。ゆえに、キャピタルゲインという観点からは、RCマンションよりも木造アパートのほうが儲けられる機会が多いと思 […]

  • 2010.01.27

買うよりも売るほうが難しい2

 利回りを高くすれば売れると思ったら、考えが甘かったです。この200万円の区分所有マンションを1年以上売り出しています。  月額賃料45,000円、月額管理費・修繕積立金15,100円、年額固定資産・都市計画税額47,200円ですので、ネット利回り15.58%です。仲介手数料10.5万円、登記費用10.5万円、不動産取得税10万円を加えても総投資額231万円ですから、7年半で総投資額を回収できる計 […]

  • 2010.01.26

買うよりも売るほうが難しい1

 私は毎月のように住宅を買っていますが、売却はなかなか思うようにはいきません。売り物件というのは日々新しいものが多数出てきますので、買う立場からすると、多数の売り物件の中から良いものを選び出し、価格交渉をすることを繰り返すことで、割安な物件を買うことができます。  一方、売る立場からすると、自分の不動産を買ってくれる人というのは、当然ながらどこにいるのか分からない訳です。売り物件はインターネット上 […]

  • 2010.01.24

自宅を共同担保に入れなくてもライフ住宅ローンから借りる方法6

 そのように割安な不動産をどのように見つけているかですが、私のように沢山不動産を買っていると不動産業者が安い物件をどんどん紹介してくれる、という訳では全くありません。  安く売買できる物件を売主から預かった不動産業者は、売主・買主双方から手数料を取りたいので、まずは手っ取り早く同業者にファックス等を送り、業者に売ろうとします。私は宅建業者ではないので、その類のファックスは来ません。  特に、大手業 […]

  • 2010.01.23

自宅を共同担保に入れなくてもライフ住宅ローンから借りる方法5

 今週は、ライフ住宅ローンに提供する担保作りに充てました。水曜日に横須賀市の戸建を決済しました。売主は不動産の売買をしている法人で、当初リフォーム再販するつもりで購入したようですが、計画が頓挫し、資金の必要性から値段を極端に(仕入値の半分近くまで)下げたようです。すぐに決済できる人という条件だったので、ライフ住宅ローンの担保用に、融資を受けずに購入しました。  今日は、格安な戸建の買い付けを申し込 […]

  • 2010.01.22

自宅を共同担保に入れなくてもライフ住宅ローンから借りる方法4

 私がとっている方法は、担保用に戸建を安く現金決済で買うことです。実勢相場の75%位の担保評価をしてくれるようです。融資物件と異なり、共同担保物件は、いくらで買ったは関係ありません。ですから、相場よりも大幅に安く買えれば、売買価格を上回る担保評価を得られます。例えば、500万円で買ったのに600万円に化けたりする訳です。  この際気をつけなければならないのは、売買価格をライフ住宅ローンに知られない […]

  • 2010.01.21

自宅を共同担保に入れなくてもライフ住宅ローンから借りる方法3

 最も簡単なのが、旧国民生活金融公庫から無担保で不動産取得資金の融資を受けることです。数百万円ならば無担保で貸してもらえることも多いようです。または、銀行や信金から運転資金を借りる方法も考えられます。このようにして無担保融資で不動産を購入して、それをライフ住宅ローンに担保提供すればよいのです。  ただ、私はこうした方法をとっていません。私の方法については、次回に書きたいと思います。知りたい方は、を […]

  • 2010.01.20

自宅を共同担保に入れなくてもライフ住宅ローンから借りる方法2

 昨日は1週間ぶりに外出しました。ブログをまともに書くのも1週間ぶりですが、皆様のお陰でポイントが大分回復しました。まずは、ランキングとポイントの確認をどうぞ。  ライフ住宅ローンが共同担保として欲しがるのは必ずしも自宅ではありません。空き枠のある、できれば、無設定の不動産が欲しいのです。  私は自宅の持分を持っていますが、ライフ住宅ローンは全く欲しがりません。共有持分のみでは担保価値がほとんど認 […]

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