2009年9月

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  • 2009.09.30

中古アパート投資の勧め5

 相談してくる方に中古アパート投資を勧めると、「法定耐用年数を超えた融資になり信用を毀損する」と拒否反応を示されることがしばしばあります。「信用毀損」という言葉を何人もの方が使っています。  「信用毀損」と聞くと、個人信用情報センターに悪い情報が登録されているかのような響きですが、そんなことはありません。銀行員が決算書の「減価償却費の計算」の耐用年数欄と返済予定表の融資期間を見比べて、必要に応じて […]

  • 2009.09.29

中古アパート投資の勧め4

 木造築古は減価償却費を取れないと思っている人はいませんか。1年に落とせる減価償却費はRCよりも木造のほうが高額になります。ただ、期間が短いだけです。  私は、築22年の木造アパートを買う場合、売買契約上、建物価格と土地価格を半々にします。4千万円のアパートならば建物価格は2千万円になります。この2千万円を4年で償却しますので、毎年500万円の減価償却費を計上できます。これならば課税されませんので […]

  • 2009.09.27

懇親会報告

 連載は1回お休みします。  昨日は、「楽待コミュニティ」のあと、17時30分から21時30分まで、私主催の懇親会を開催しました。懇親会に招かれたことはありましたが、自ら主催するのは初めてでした。  「楽待コミュニティ」が品川駅近くのビルで行われ、その周辺での懇親会開催となると、会費が5千円になってしまうんです。これほど立地の良い場所でなければ3千円でできるので、5千円はちょっと高いですね。加えて […]

  • 2009.09.25

中古アパート投資の勧め3

 前回の記事で、RCマンションは建物固定資産税が高いことを説明しましたが、登録免許税と不動産取得税も高くなります。  RCマンションはずっと持っておくと、土地値-解体費まで価値が下がってしまいますので、何年か持って売却するという出口戦略を考える投資家が多いと思います。しかし、売買に要する費用が高く、あまり儲かりません。  まず、仲介手数料が売買で6%以上かかりますので、1年分の収益はこれで吹き飛ん […]

  • 2009.09.23

中古アパート投資の勧め2

 大型マンション1棟に投資するよりも、アパート数棟に投資したほうが、リスクが分散できますし、儲かります。  一棟売りマンション投資が流行っていますが、実はあまり儲かりません。経費がかなりかかるんです。  まず、固定資産税。土地は、固定資産税評価額よりも税額の基礎となる課税標準額がかなり安いので、税負担は軽いです。一方、建物は固定資産税評価額がそのまま課税標準額ですので、税負担はかなり重いです。私が […]

  • 2009.09.22

中古アパート投資の勧め1

 一昨日の記事で書きましたように、中古アパートは土地値相場以下で買えるんです。積算評価の高い物件でも、すぐに売ろうと思ったら、利回りを高くする必要があります。利回りを高くするということは売価を低くするということです。アパートが建っていて賃借人が住んでいることで、更地よりも安く買えるわけです。ですから、将来土地として売却する際は、売却益が出ないとしても、それほど損することはないでしょうね。土地値より […]

  • 2009.09.20

私が好む物件

 私が最近売買契約を結んだ物件情報を公開します。これがその販売図面です。私のブログでは珍しく、写真を載せます。  道路と同じ高さの平坦な土地で、形や道路付けも良いです。道路は2面接道です。建物の手前が駐車場になっていて、建物の奧の先にも道路があります。  敷地面積に路線価をかけると約10,500万円、0.8で時価に割り戻すと約13,000万円になります。建物は築20年なので、4-5百万円の価値しか […]

  • 2009.09.20

最近の融資情勢と金融機関対策10

 信用金庫・信用組合は法令で営業エリアが決まっています。営業エリア内に在勤・在住の個人・法人しか融資を受けられません(ただし、職業団体等の信用組合は特定の職業の方を会員とします)。そこで、まず、信金・信組の営業エリアを調べる必要があります。信金・信組のホームページの概要ページか、ディスクロージャー資料の中に、営業エリアが書かれています。調べてみると、意外と広域に営業している信金・信組もあるのです。 […]

  • 2009.09.19

最近の融資情勢と金融機関対策9

 信用金庫とか信用組合に口座を持っていますか。私は不動産投資を始めるまで、利用したことがありませんでした。しかし、現在、二つの信用金庫から約4億円の融資を受けています。私の事業拡大に信用金庫は無くてはならない存在です。そして、現在、信用組合に融資を申し込んでいます。  信用金庫や信用組合は知らない方が多いと思います。まずは、お住まいや近隣の市や区にどんな金庫・組合があるのか、iタウンページで調べて […]

  • 2009.09.18

最近の融資情勢と金融機関対策8

 「人気ブログランキング」金融・投資部門で25位に入りました。ありがとうございます。まずはランキングの確認をどうぞ。  さて、ご要望が高いようですので、この融資の話を続けたいと思います。前回の記事では、コンサルタントの意見として、現預金が多いほうが良いということがありました。実際、法人1年目で融資してくれた信金が、現預金が少ないという理由で2年目、3年目には融資を断ってきましたので、その意見と同じ […]

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