2009年6月

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  • 2009.06.30

売主の建物附帯設備修復義務について

 昨日は三井のリハウスで契約でした。1-2時間で終わるだろうと思っていたら、何と4時間もかかってしまい、家に着いたら日付が変わっていました。そんな訳でブログを書くのも遅くなってしまいました。  三井のリハウスをはじめとした大手不動産仲介会社は、FRK社団法人不動産流通経営協会という業界団体に加盟していて、同協会が作った「標準書式」の契約書を使って仲介をします。その書式では、売主の責任として、建物の […]

  • 2009.06.29

不動産投資で最も重要なのは融資です5 インタビュー音声が聞けます

 融資を受けるコツは、銀行評価の高い物件を見つけて融資を申し込むことです。オリックス信託と三井住友銀行では収益還元評価ですが、積算評価の高い物件を選ぶことが重要です。2棟目以降の融資を受ける際に、資産(簿価ではなく金融機関の評価額)と負債のバランスを見られるからです。この際の評価は収益還元ではなく積算で行う金融機関が多数派です。  特に、土地の価値が高い物件を選ぶことが重要です。例えば、静岡銀行で […]

  • 2009.06.28

不動産投資で最も重要なのは融資です4 スルガ銀行が融資対象物件を選別(後編)

 スルガ銀行の融資審査に通らなかったのは、この東京都昭島市アパートです。路線価14.5万円で、単純に面積をかけると8,142万円で、売価7,700万円を下回ります。加えて、建物の価値も未だ残っています。これほど安く売り出される物件はなかなかありません。入居率は100%です。銀行の融資営業担当者も、現地を見に行き、良い物件なので是非取り組みたいというようなことを仲介業者に言っていたそうです。それが、 […]

  • 2009.06.27

不動産投資で最も重要なのは融資です3 スルガ銀行が融資対象物件を選別(前編)

 以前はアパートローンをどんどん出していた銀行が方針を変えてしまいました。例えば横浜銀行。今では、資産家に限定し、給料が高いだけで資産の乏しいサラリーマンは相手にされなくなりました。  給料が高いサラリーマンを好むのがスルガ銀行です。自宅を持っていないといった、横浜銀行が論外とするような方にも、積極的に融資しています。しかし、そのスルガ銀行の融資も最近厳しくなりました。借りる人に対する審査はさほど […]

  • 2009.06.26

不動産投資で最も重要なのは融資です2 

 融資承認が出ている2物件の取得について、日程が決まってきました。契約前に融資承認を得ることを求められた物件は、28日に契約することになりました。その後1週間位で決済できる見通しです。そうすると、返済が8月からになり、この銀行の場合、数回返済しないと次の融資を受けられません。さらに、この物件については、空室があるため、空室が埋まってからと言われかねません。  もう一方の、売主が借り換えの物件は、借 […]

  • 2009.06.25

不動産投資で最も重要なのは融資です1

 先日紹介した、インターネット上の無料教材『不動産投資大百科』の編者小川武男氏が出している融資教材『アパートローン必勝マニュアル 上級編』が6月30日をもって大幅に値上げされることになりました。この上級編は、教材提供に加えて、個別コンサルティングが無制限に受けられるというもので、私も、小川氏のコンサルティングを受けながら不動産投資を進めてきました。  クライアントが増えすぎて、既存クライアントのコ […]

  • 2009.06.24

融資承認が出たら速やかに決済を

 フルローンの承認が2物件について、二つの金融機関から出ているのですが、決済がなかなかできません。決済ができないと次に買いたいものが出てきても、「未だ前の分決済していないでしょ」と言われて融資してもらえません。一般的には、融資実行の後の返済実績を見てから次の融資を検討してもらえるようになるので、融資承認が出たら速やかに決済をしないと、次の物件購入が遅れてしまうのです。  一方は、隣地所有者が境界の […]

  • 2009.06.23

広ければ良いという訳ではない

 昨日の続きです。80平米の賃貸住宅というのは供給が少ないので、世帯人数が多い家族から申し込みを得易いのですが、賃料が高いと借り手が少なくなります。特に、景気変動の影響を受け易くなります。私が持っている中で最も賃料の高い部屋は14万円で、4月に同タイプの部屋が2部屋空いたものの、すぐに決まりました。さらに賃料が高くなると、潜在的借り手が極端に減ることでしょう。そうすると、買ったときに高額の家賃で賃 […]

  • 2009.06.22

私のアパートに「行列」ができました

 割安な収益物件が売り出されると、短期間の間に申し込みが集中し、既に申し込みを入れた「一番手」の買い手がいるにも拘わらず、「二番手」で良いからといって買い付け申し込みが入り、さらに、「四番手」、「五番手」と続々買い付け申し込みが入ることがあります。  賃貸では、「二番手」で申し込みが入るというのは、新築とか、何か特徴的な物件でないと、なかなか無いと思います。一般的な中古アパート・マンションであれば […]

  • 2009.06.20

直接金融

 「直接金融」って聞いたことありますか。反対語が「間接金融」です。預金者が銀行にお金を預け、銀行が企業にお金を貸す仕組みを間接金融と言います。これに対し、直接金融とは、銀行を介さずに、お金を預けたい人がお金を借りたい人に直接お金を貸すもので、代表例が社債です。  私の知人で、親から金融資産を相続した人がいまして、その人から、金利4%でお金を借りられます。購入物件に抵当権を設定することで、その人のリ […]

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