2009年5月

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  • 2009.05.31

1日にして入居率25%から75%に

 川崎市多摩区のアパートの話をしましたよね。4月前後に退去が集中して、4部屋あるうち3部屋が空きになってしまったものです。入居率100%が25%になってしまいました。私は180戸以上持っていますので、3戸空いても問題ありませんが、この一棟しか持っていなかったら大変です。家賃からだけでは借入金の返済ができなくなりますから。  初めて不動産投資をする方は、4戸のアパートは買わないほうが良いと思います。 […]

  • 2009.05.30

税理士と税務知識の重要性

 私は今年1月、4月と5月、同じ金融機関から3億円を超える融資を受けました。それを可能にしたのは、税理士の紹介でした。金融機関は税理士を回り、顧客の紹介を依頼しています。特に、小規模な金融機関は紹介を重視します。大規模な金融機関の融資が厳しくなっている今、小規模な金融機関の開拓は非常に重要です。そのためにも、金融機関とのパイプの強い税理士さんと付き合うことは有効です。  また、税理士さんとは、事業 […]

  • 2009.05.28

融資審査を逆転させた1枚のファックス 

 昨日のブログに書いた銀行は、担保評価が出れば貸すという感じではなく、融資担当者が賃貸物件として適しているかどうか判断して、駅から遠いのに駐車場が完備されていないと、担当者レベルで断ってきます。今回、横浜市営地下鉄の駅から徒歩15分であり、私の感覚としては駅からさほど遠くないのですが、その銀行の融資担当者は、徒歩15分を遠いと判断します。  不動産の賃貸経営能力については、未経験の銀行担当者よりも […]

  • 2009.05.28

またまた融資審査に通りました。

 今日は、5月20日の記事で書いたアパートの決済でした。  その後、財布の中身レポートの取材がありました。移動中、今日の決済とは別の金融機関に申し込んでいた、横浜市のアパートの審査に通ったとの電話がかかってきました。またしてもフルローン、そして、路線価以下です。  しかし、その物件は、駅から遠いということで、当初担当者が難色を示していたのです。それを、1通のファックスで覆しました。私が銀行担当者に […]

  • 2009.05.26

物件調査

 周辺の不動産会社に相談するというのは、皆さんも良くされていると思います。私の場合、その物件に関わっている諸業種の業者に直接聞いてしまいます。  現地を見に行くと、管理の看板が付いていたり、プロパンガスのボンベが置いてあったりします。そうしたところから連絡先を調べて電話をかけ、その物件の過去の入居状況や、現状問題点が無いかどうか聞きます。その際、物件購入後も引き続き業務を依頼したいと思っていると言 […]

  • 2009.05.24

積算価値と利回りが高くても買うのに慎重になるべき物件

 私は、表面利回り10%以上の値付けがされている物件の中から、積算価値が売価を上回る物件を見つけています。しかし、積算価値と利回りが高ければ何でも買ったり他の投資家に勧めたりしている訳ではありません。さらに重要な点は、「借りる人がいるのか」ということです。  まず、田舎の物件や交通に不便な地域の物件は、注意が必要です。私の場合、駅から3キロ、バスで10分以内を目安にしています。多分、他の投資家に比 […]

  • 2009.05.23

大手不動産会社のホームページ経由で物件を購入するとなぜ表示価格よりも安く買い易いのか

 大手不動産会社のホームページには、売主と直接媒介契約を結んでいる物件が沢山掲載されています。ホームページに載せる理由は、直接買主を見つけたいからです。そうすれば、仲介手数料が「両手」になります。物件情報は、その後レインズにも載りますが、掲載当初は、他業者が広告掲載や客付けをしようと思っても、「お話入っています」とか言って、断られることが多いです。なかなか買い付け申し込みが入らないと、他業者でも客 […]

  • 2009.05.22

また新しい売り物件を見つけました。明日契約です。

 今週は2件見に行き、買い付けを申し込みました。うち1件は、2千万円台のRC、もう1件は千万円未満の戸建です。どうやって物件情報を得たかというと、大手不動産会社のホームページと、不動産情報サイトです。不動産会社が広告を載せた翌日に連絡をとり、その日のうちに見に行って、すぐに買い付けを申し込み、一番手を取れました。  公開される前の情報が良いということを聞いたことがある方多いと思います。しかし、非公 […]

  • 2009.05.21

また融資審査に通りました2

 2点目の理由は、私が不動産の賃貸を職業としており、利益を増やすためには所有不動産を増やす必要があるからです。企業は利益を増やすのが目的です。それは貸家業も例外ではありません。私は企業の経営者であり、利益を増やすために、借入を申し込むのです。融資担当者は私のことを「社長」と呼びます。銀行によっては、個人の資産管理会社を実質個人とみなして融資しますが、多くの金融機関は、法人で不動産を取得して利益を上 […]

  • 2009.05.20

また融資審査に通りました1

 1月と4月に融資をしてくれた金融機関が、また融資をしてくれることになりました。またまたフルローンです。どうして同じ金融機関からこのように連続して融資を受けられるのだろうか、とお思いの読者さんは多いことと思います。  第一の理由は、物件選択の良さです。私が選んだ物件は評価が出ることを、過去の2回の経験から、融資担当者も支店長も分かっているので、新たな物件を持ち込んだときにも、好意的に受け入れてくれ […]

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