2009年3月

1/3ページ
  • 2009.03.31

アパート売れました

 昨日アパート1棟を売り、1件の投資が完了しました。  法人名義の所有だったので、登記手続きに、会社の謄本と印鑑証明書が必要です。会社の謄本は予備があったのですが、印鑑証明書はなかったので、法務局に取りに行きました。個人ですと、市役所・区役所ですが、法人の場合、法務局になります。  法務局で証明書を取得して電車に乗って決済銀行へ向かい、時間ちょうど位に到着しました。既に買主さんと司法書士さんが来て […]

  • 2009.03.30

アパート売却まで秒読み4 

 私が横須賀アパートを売る理由は、投入自己資金に対するキャッシュフローが他の物件に比べて低額であり、投入自己資金を回収して他の物件にてもっと効率良い投資をしたいからです。  私の不動産投資は売買価格の9割以上を融資に依存するのが基本ですが、このアパートを買ったとき、銀行のポートフォリオの関係で不動産業向け融資が難しくなり、評価額を下回る融資となりました。ローン特約で解約することもできたのですが、融 […]

  • 2009.03.29

アパート売却まで秒読み3

 収益不動産の売買は、売買代金の授受だけでは済みません。敷金と賃料の清算を同時に行います。賃料は、一般的な売買契約書に記載があり、前日までを売主の分、当日以降を買主の分とします。今回の場合、決済が3月30日なので、3月29日までの29/31は私の収入、その後の2/31は買主さんの収入となります。具体的には、月額賃料合計額が324,000円ですので、その2/31の20,903円と4月分賃料324,0 […]

  • 2009.03.27

アパート売却まで秒読み2

 明日は買主さんと銀行との契約です。今日は買主さんに、納税証明書等銀行提出書類を取得してもらいました。銀行がそうした公的書類を要求するのは、源泉徴収票や確定申告書といった誰でも書けてしまう書類の記載事項が本当かどうか、役所の証明書で確認すること、そして、税金の滞納が無いかどうか確認すること、この二つの意味があると思います。  特に、税金の滞納は重要です。銀行は融資対象物件に抵当権を付けますが、既に […]

  • 2009.03.26

アパート売却まで秒読み1

 不動産投資には出口が必要です。購入から始まる一連の投資活動は、売却することで終了となります。私は3年以上前から不動産投資をしていますが、売却するのは今回初めてです。購入について書いている本やインターネット上の記事は多いと思いますが、売却はあまり書かれていないでしょうから、売却に至るまで、数回に分けて記事を書こうと思います。  横須賀アパートの融資審査が昨夜通りました。月内決済という、条件というか […]

  • 2009.03.25

アパート売却の進捗状況と売主物件を買うメリット

 前に述べましたが、二つのアパートを売却予定です。一件は神奈川県横須賀市、もう一件は神奈川県厚木市です。横須賀市のアパートは契約が済み、融資の承認待ちです。明日までには結果が出る予定です。    厚木のアパートは、買い付け申し込みが入り、融資を申し込んだものの、買主さんの都合でキャンセルになり、新たな買主さんを探しています。登記費用を当方で負担しますし、今年分の固定資産税・都市計画税は日割り清算せ […]

  • 2009.03.24

今からでも月内決済間に合う銀行があります

 私が売り出している神奈川県厚木市のアパートに買いつけ申し込みが入りました。今から審査書類を出しても、月内決済間に合う銀行があります。それは、スルガ銀行です。担当者にもよると思いますが、月内決済目指して、動いてくれています。  ノンバンクでも、今から月内決済は難しいですよ。1週間しかありませんから。金利は高いですが、スピードは銀行界一ではないでしょうか。  この頃、収益物件の買い付けを申し込んでも […]

  • 2009.03.23

買い付け申し込みを断られました。

 大手仲介業者が元付けのアパートを、他社を介して買い付け申し込みしました。すると、元付け業者が買い付け申し込みを受けてくれなかったと、客付け業者から連絡がありました。  理由は、融資利用金額が売買代金全額であり、3割自己資金を入れる買主と今月中に契約したいとのことです。しかし、銀行評価よりも3割位安く売買可能な物件なので、3割も自己資金入れなくても買えます。一方、築20年以上の木造アパートなので、 […]

  • 2009.03.22

消費税還付

 昨日は、税理士の叶温氏と会いました。叶氏は、不動産所得の所得税と資産管理会社の法人税ばかりを扱っている、不動産投資専門の税理士さんです。  新築を買ったり、中古でも売主が消費税課税事業者だったりする場合、上手くやれば消費税還付を受けられます。叶氏が無料レポートを配布していますので、興味のある方は、「サラリーマンでも初めての不動産投資で消費税の還付を受ける方法」をお読み下さい。  私は、消費税還付 […]

  • 2009.03.21

ファーストクレジットを不動産投資に使うのは難しそう

ファーストクレジットが収益物件担保ローンという商品を出しましたが、未だ実績はないようです。収益物件購入資金にも利用できるのですが、条件が厳しいです。    単身者用の場合は専有面積が25平米以上で家族用の場合は50平米以上とか、検査済み証が必要だとか、30年マイナス築年数だとか、制約条件がかなりあります。  ただ、融資額については、ライフ住宅ローンとは異なり、売買価格ではなく、ファーストクレジット […]

1 3