2009年2月

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  • 2009.02.28

風俗店を入居させると、融資が付かなくなり売れなくなります。

 3日前、利回り25%のビルが売りに出ていると書きましたが、調べたところ、風俗店が入っていることが分かりました。こういう物件には、銀行は融資しません。ノンバンクでも、ライフ住宅ローンは融資しません。ゆえに、積算価格を大幅に下回る売価でも買い手が付かないのです。現金を持っている方は、さらに安く買い叩けるかもしれません。  ここでの教訓は、所有物件に風俗店を入居させてしまうと、売りたくても売れなくなる […]

  • 2009.02.27

管理委託している物件の客付けをエイブルにしてもらう方法

 エイブルは大手で集客力がありますが、基本的に、貸主と契約を結んだ物件しか仲介せず、その物件を他業者に公開しません。ゆえに、エイブルに管理委託すると、エイブルしか客付けできないことになります。  他の不動産会社に管理委託すると、通常は募集情報を業者間公開してくれますが、その情報はエイブルに届きません。従って、エイブルにも募集してもらうためには、貸主が、管理委託している不動産会社を管理会社欄に書いて […]

  • 2009.02.26

融資審査結果が出ました

 地元に地方銀行(第二地方銀行を除く)が3行あり、うち2行とは既に取引があり、もう1行がなかなか取引してくれませんでした。昨年12月に融資を申し込んだところ、ようやく結論が出ました。  全体の借入金が多過ぎるという理由で、新規融資は出来ないと言われました。その一方で、借り換えならば検討すると言われました。私は4%前後に金利で2億円近く借りているので、これが2%になれば年間数百万円もの経費節減になり […]

  • 2009.02.25

都内のビルが利回り25%

 昨日、健美家から、利回り20%以上の新着情報メールが来たので、情報をチェックしました。レントロールを計算したところ、何と利回り25%超なのです。売価も、銀行評価額の7割以下で、フルローンが可能な物件です。早速、メール相談の会員さんに情報を提供しました。  先週末に紹介した利回り17%のマンションは、内見会を実施したのがメールを出した翌日だったにも拘わらず、10人ほどの方がいらっしゃり、3件の買い […]

  • 2009.02.24

サラリーマンと専業大家、どちらが融資を受け易いか

 私は、他の投資家さんの融資付けの手助けをしており、自分が取引している金融機関の担当者に投資家さんを紹介しようとしているのですが、そう簡単に融資は出ません。最近、担当者から、「石渡さんだから融資できたのです。石渡さんは特別です」と言われました。  地主の専業大家が融資を受け易いのは当然です。建物代だけの融資で、土地も担保に取るわけですから。私のように、土地無しで、土地・建物を購入するいわゆる不動産 […]

  • 2009.02.23

家賃を1割以上も上げて入居申し込みを得ました

 秦野市のアパートの入居申し込みがありました。賃料は5万円で、前の賃借人や他の部屋の賃借人よりも、1割以上高い賃料です。内装には一切手を加えてません。もちろん外装もです。なぜだと思いますか。  それは、お客様の仲介手数料を無料にしたからです。どうしてこういうことができるのでしょうか。それは、仲介手数料は、不動産業者が借主からもらっても貸主からもらっても両方からもらっても良いと法令で定められているか […]

  • 2009.02.22

RC造築23年が利回り17% 神奈川県内の小田急線停車駅のマンション

 私は、他の投資家の方々の希望条件をお聞きして、条件に合う物件情報を提供するサービスをしております。今回、非常に利回りの高い物件を見つけ、先ほど情報提供したところ、本日内見したいという何人もの方からお返事を頂戴し、その対応をしておりました。  収益物件の利回りは上がっています、つまり、価格が低下していますが、神奈川県内の駅から徒歩圏で、全て住居で、RC造で、利回り17%という物件を見つけ、驚きまし […]

  • 2009.02.21

空室状況公開

 私は153戸の貸室を持っています。現在空いているのは、横須賀市の戸建1戸、伊勢原市のアパート3戸、秦野市のアパート1戸です。入居率は96.73%です。高いと言われればそうですが、私は満室経営を目指していますし、2,3月の退去予定が4件ありますので、がんばって空室を埋めなければと思っています。  横須賀の戸建は募集賃料で入ってくれれば表面利回り19%になります。修繕をする必要がない物件を買ったため […]

  • 2009.02.19

更新時の賃料引き下げ交渉

 賃借人の入れ替わりとともに、契約更新手続きが多い時期となりました。従来賃料と同条件での更新を提案して、了承を得られることが多いのですが、百件以上の契約があると、中には引き下げ交渉をもちかけてくるお客様もいらっしゃいます。  お客様のおっしゃる理由が合理的な場合、引き下げ請求に応じないと、退去や裁判所の調停申立てされる恐れがあります。ゆえに私は、なるべく話し合いに応じるようにしています。最近引き下 […]

  • 2009.02.18

ちょっと気になる退去予告通知

 満室(27戸)運営中の神奈川県横浜市緑区のマンションで、3月末での退去予告通知が2件来ています。最近の経済状況を考えると、空室が埋まるかどうか少々心配しております。それは、家賃10万円以上の高額物件だからです。  このマンションの間取りは主として3LDKで、東京・神奈川勤務のサラリーマン世帯を中心に借りて頂いています。入居申し込み書を見ると立派なお勤めの方ばかりです。他の神奈川物件は家賃6万円以 […]

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