2009年1月

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  • 2009.01.31

損害賠償リスクから身を守るには

 私は、全賃貸物件に、施設賠償保険を付けています。これは、建物や設備の欠陥や管理の不備で賃借人や近隣住民に損害を与えてしまい、法的責任を問われた場合、施設所有者が追うべき賠償責任を担保してくれる保険です。  特に、人命に及ぶような事故が発生したら、大変なことになります。私は、入居者数×1億円分の施設賠償保険を各物件で契約しています。  規模の大きいマンションになると、数十億円になり、それだけ高額な […]

  • 2009.01.29

諸費用(続)

 決済を済ませて戻ってきました。    諸費用を公開します。 ・登記費用 2,885,350円  うち司法書士報酬は79,000円とかなり安いです。 ・保険料 1,092,000円  融資期間が25年で、25年の保険契約をして信金が質権設定をすることになりました。地震保険は最長5年の契約しかできないので、5年分の保険料です。火災・地震の内訳は、火災686,400円、地震406,200円 ・仲介手数 […]

  • 2009.01.28

諸費用

 今日は3つの金融機関を回り、明日の決済に必要な諸費用を集めてきました。私のところには高額な賃料収入が入ってきますが、毎月のように不動産を購入するため、諸経費の支出が必要となり、手持ち資金に余裕はありません。  次の記事で、かかる諸費用を公開します。

  • 2009.01.27

固定資産税・都市計画税の清算

 今日は11時から売買の契約があり、17時から融資をしてくれる信用金庫で借入の契約をしました。明日決済に必要な資金を用意して、明後日決済になります。  今日の契約の中で、固定資産税・都市計画税額の清算を、明後日の決済時ではなく、6月に役所から売主へ課税通知書が届いた時点で行うことになりました。どうしてそのようなことになるかと言いますと、この時期は、未だ今年の固定資産税・都市計画税額が分からないから […]

  • 2009.01.26

ようやく契約日と決済日が決まりました

 今日仲介業者から電話があり、契約は明日火曜日朝、決済はその二日後の木曜日と決まりました。このような予定の組み方は、サラリーマンではできないと思います。  契約には売主だけでなく、売主の債務整理をしている弁護士と、債権者も来ます。仲介業者によれば、債権者が来るのは不正な契約が行われないかチェックするためだそうです。契約時に債権者が来るというのは、初めての経験です。  人気ブログランキング、よろしく […]

  • 2009.01.25

更新日の確認

 今日も売主関係者が休業で話の進展はありませんが、賃貸借契約書を再度見直しました。何を見たのかというと、契約期間です。今回買うのは世帯数の多いマンションなので、もうすぐ更新という方が何人もいるのです。  更新後の新しい契約期間が引渡し後に開始される方の更新料については、私に入ってくるようにします。引渡し前に売主に入ってくるようでしたら、売買決済時の清算を求めます。1,2ヶ月以内に更新になる方につい […]

  • 2009.01.23

消費税の件、ようやく決着

 連載7日目です。  仲介業者から連絡があり、消費税はやはり外税ということになりました。この物件は、売主から仲介手数料も出ず、売買価格全額が債権者に渡ることになります。債権者としては、内税で消費税額が売主に行くことは、回収額の減額を意味するので、認められなかったようです。  しかし、仲介手数料を安くしてもらえることになりました。  これで、協議が整ったので、いよいよ契約となります。  人気ブログラ […]

  • 2009.01.22

建物価格・消費税額の決定

 昨日の続きです。  消費税の件、難航しております。  今では消費税は内税表示になっているので、通常の場合、売主は納税負担を軽くしたいので建物価格を安くしたいと思い、一方の買主は減価償却費を多く取りたいので建物価格を高くしたいと思い、売買価格が決まると、今度は契約前に建物価格(及びその結果決まってくる消費税額)を協議することになるのです。しかし、今回の物件では、任意売却物件ということもあり、売主は […]

  • 2009.01.21

消費税への対応

 連載5日目です。  消費税額を書かないで、単に「税込み」とする方法を売主側に提案しました。これですと、売主・買主、双方の都合で建物価格や消費税額を申告することができます。

  • 2009.01.20

金利交渉成功! しかし新たな問題が…

 連載4日目です。  今朝、支店長さんから電話があり、当初提示された金利2.95%から2.45%に引き下げする承認が下りたとのことでした。この金融機関は信用金庫であり、信用金庫としてはかなり安い金利だと思います。  借入額が2億円近いので、0.5%下がると、1年目の金利が100万円近く安くなります。25年返済なので、ずっと借りるとすると、千万円以上金利が安くなります。これは大きいです!  しかし、 […]

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