銀行が融資しないアパート投資家は破綻するか

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 このところまとまった記事を書く時間が取れず、ツイッターフェイスブックにて情報発信しています。
 先週は、スルガ銀行ハウジングローンセンターの営業マンが、重要な融資方針変更について、不動産仲介業者に電話連絡をしていました。業者さん、投資家さん、複数のブログで記事にされています。これについてまとめてありますので、
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/276616305770808
http://www.facebook.com/ishiwatahiroshi/posts/277789148986857
をお読み下さい。
 
 今回の融資方針変更により、融資が難しくなったタイプの物件の価格は下がり、そうでないタイプの物件は競争が激しくなり価格が上がるでしょう。では、後者の物件を持っていれば数年後に売り抜けられるかというと、そうではありません。
 宅建業者が土地分譲・マンション分譲できる物件かどうかが重要です。RC住居の法定耐用年数は47年ですが、銀行の担保評価は一般に30-40年程度で見られています。アパートローンにおいては、融資期間をその程度に設定している銀行も多いです。昭和63年築RCの融資期間が40年マイナス経過年数だと、残り15年しか組めない計算になり、表面利回り10%では収支が合いません。「RCだから投資家に転売できる」という状況がいつまで続くかは分かりません。
 私はブログを書き始めた3年半前から、アパートローン以外の資金調達について情報発信しており、「事業性融資」という表現が他のブログ等でも多用されるようになりました。私は築30年の物件でも20年以上の融資付けられます。
 アパートローンに対応できない売り物件情報をこれから精力的に集めて購入したいと思います。出口は土地売りです。
 最後に、新たにブログやフェイスブックで書評を書いて下さった方について、私が把握している範囲で一覧にします。
(ブログ)
アポロ13号さん
藤井孝一さん
尾嶋健信さん
竹内かなとさん
水戸大家(峯島)さん
ゴン(松田)さん
中卒大家(青木)さん
赤井誠さん
ともきちさん
ソプラノ大家(菅原)さん
(フェイスブック)
田中さん
徳田さん
(メルマガ)
ナルゾウ(塚本)さん
 他の書評をご存知の方や実際書いて下さった方は、コメント欄からご連絡をお願いいたします。
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