私が実践している融資で純資産を増やす投資法

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 会社設立から今日でちょうど5年です。この間に会社名義で約12億円を借りました。売買価格と同額、または、それ以上の融資を受け、融資金で不動産を買っています。自己資金はほとんど入れていません。そもそも資本金が1000万円ですから、頭金に充てられるお金はありません。
 5年足らずで会社の純資産を1000万円から6億円(不動産鑑定士が評価した不動産の時価に基づく)に増やせたのは、融資を受けたからに他なりません。しかも、この4年間、不動産市況は景気の影響を受け悪化傾向ですから、普通に買っていては、純資産は増えるどころか減ってしまいます。私の会社では約12億円の借入をして不動産を購入し、その後毎月返済しているので借入金残高が現在10億円です。それに対し、不動産の時価は16億円あります。すなわち、過去4年間に12億円で買った不動産の時価が16億円であり、買った値段よりも直近決算期(2011年6月末)時点の時価が4億円も高いのです。
 過去4年間、不動産価格は下落傾向にあります。私も不動産も、買った後で価値が上がった訳ではありません。相場下落の影響は少なからず受けています。しかしそれでも、購入価格を大幅に上回る時価なのです。これはすなわち、購入時に相当割安に買っているということを意味します。
 ただ借りれば資産が増えるということでは決してありません。5年前流行った不動産投資法では、自己資金を入れずに30年ローンを組んでマンションを購入することで家賃収入を得ることができましたが、不動産価格が低下したら、純資産は増えません。むしろ、資産が減って負債未満になり、債務超過になる恐れもかなりあります。ですから、借りてどのように資産を増やすのか、すなわち、増やすためにどのように借りるのか、これが「技術」なのです。
 不動産投資の世界では、「資産10億円」などプラスの資産だけを強調して言う人がいます。しかし、同時に負債を10億円抱えていたら純資産ゼロです。さらに、本人は「資産10億円」のつもりでも値下がりし時価9億円で負債が10億円ならば純資産マイナス1億円の債務超過です。資産から負債を引いた純資産が重要です。
 そういう観点から、2作目の本を書き上げました。今日あたりからそろそろ書店で発売されることかと思います。不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を、理論と実践を交えて解説していきます。どのようにすれば沢山借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この二点に特化した資産形成法です。
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