入居者募集で多忙でした

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私の会社は管理職がいないので社員を雇うほど仕事を指示するのに忙しくなります。昨年の初めは月数日勤務のパートしかいなかったのが、今は社員が6人いて、皆繁忙期の賃貸事務・営業を経験していません。昨年の繁忙期は一人で入居者募集に勤しんでいましたが、今年は社員に仕事を指示したり管理したり、また、社員が勤務していない夜間や休日は私が仲介業者対応したりして、昨年に続き忙しかったです。
 賃貸住宅の平均入居期間は約4年と言われています。私は240戸持っているので、仮に4年平均だとすると、年間60戸入居者が入れ替わる計算になります。そしてその多くは3月頃に集中します。特に困るのが3月下旬の退去です。3月末日には入居可能にしたいので、特典を与えてより早く退去するよう促し、修繕と清掃を予め手配し、退去数日で入居可能にするよう努めています。
 そして、3月末や4月初めに辞令が出て転勤のため退去という人が毎年必ずいて、せっかく空室を埋めたと思ってもまた空くので4月も入居者募集は続くんですよね。
 万年社長さん、コメントありがとうございます。
忙しいんだと思います。
今の時代、不動産投資は空室リスクや滞納対策、他にもやらねばならぬことが膨大ですよね。
どこを見ても「満室対策!」って叫んでいる。つまり、それほど大変だと言うことで。(石渡さんの所有物件がそうだと言うのではありません。失礼)
私は「不動産投資でリタイア。悠々自適な暮らし!」とか幻想を振り撒いている人たちは、とんでもない大嘘つきだと思います。他人の人生をぶち壊す犯罪的行為とさえ感じる。
仮にサラリーマンをやめても、それは単なる「転職」であって、勤務時間には拘束されなくなるけど、1日24時間365日、神経をすり減らす生活の始まりに過ぎない。
マリオさんの貴重な警鐘も、マンガの世界としか見ない人がいて驚きますよね。
完全に余談になり、しかも人のブログに私見で失礼しました。
とにかく石渡さんが多忙な生活であろうことは推察します。
体を壊さないでね。
Posted by 万年社長 at 2012年04月12日 07:26

 「不動産投資でリタイア。悠々自適な暮らし!」というのは、次の3条件を満たすと可能かと思います。
1.低金利
2.高入居率
3.管理会社に丸投げで経営可能
 1は今は満たします。しかし、下がり続けたり下がったままの相場というものは無く、やがては上がり出します。融資期間を長くして毎月の元金返済額を少なくしてキャッシュフローを過度に重視する「キャッシュフロー偏重型不動産投資」は、金利上昇で破綻します。
 2も今までは何とかなっていたでしょうが、人口減少社会の中で、都会等一部の人口増加地域を除いては、将来的に賃貸経営は厳しくなるでしょう。ここでも、「キャッシュフロー偏重型不動産投資」は、空室率上昇で破綻します。
 3ができれば賃貸経営は楽です。しかし、空室対策本を読むと、管理会社のチラシを家主が客付業者に配って回るといった方法が何年も前から紹介されてます。良い管理会社と巡り合えれば、家賃も初期費用も下げて高い工事費や管理報酬を払うことで、家主の仕事は楽になります。しかし、それは売上や利益を下げることになりかねません。まして、管理会社任せにして空室が多くては、身もふたもありません。
 これら条件が満たされなくなると、マリオさんの漫画が現実になってくる訳です。1,2はマーケットによるので投資家がコントロールできない部分が大きいです。3はサラリーマンの副業では、管理会社任せにせざるを得ないでしょう。そんな中で、今キャッシュフローが出るからといって、それだけを目当てにした不動産投資をするのは非常に危険だと思います。
 そのような5年前に流行った不動産投資ではなく、より堅実な投資を私は推奨したいです。では、私が考える堅実な投資とは何か、ご関心のある方は、をクリックしてお待ちください。

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