借りて増やす技術

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 K藤さんコメントありがとうございます。記事外のどこに貼るかは今検討中です。
 「しょぼくれん」について、一般の方はあまりご存知無いかと思いますが、会員名簿を見るブログを書いている方はかなり入会されていることが分かります。また、「幻と言われているしょぼくれんメルマガ、どこから登録するのか? ほんとに存在するのか? 知っている人はどれくらいいるのか、まったく不明です」と書かれているのですが、このようにこのサイトに書かれていることはほとんど冗談のお笑いサイトなんです。メルマガはまぐまぐで見つけました。配信部数362人と表示されています。
 ということで、K藤さんから誘われて入会した「しょぼくれん」の話でした。他に私に入会のお勧め等がありましたが、ご連絡下さい。
 さて、遊びはこのくらいにして本題です。
 私は2007年3月に大学院修了の翌月に会社設立し、5年近くになります。この間に会社名義で約12億円を借りました。売買価格と同額、または、それ以上の融資を受け、融資金で不動産を買っています。自己資金はほとんど入れていません。そもそも資本金が1000万円ですから、頭金に充てられるお金はありません。
 4年間で会社の純資産を1000万円から6億円に増やしました(時価ベース)。それは、融資を受けたからに他なりません。しかも、この4年間、不動産市況は景気の影響を受け悪化傾向ですから、普通に買っていては、純資産は増えるどころか減ってしまいます。私の会社では約12億円の借入をして不動産を購入し、その後毎月返済しているので借入金残高が10億円です。それに対し、不動産鑑定士が査定した不動産の時価は16億円あります。すなわち、過去4年間に12億円で買った不動産の時価が16億円であり、買った値段よりも直近決算期(2011年6月末)時点の時価が4億円も高いのです。また、借入金残高が10億円で不動産時価が16円ですので、純資産6億円という計算になります。
 過去4年間、不動産価格は下落傾向にあります。私も不動産も、買った後で価値が上がった訳ではありません。相場下落の影響は少なからず受けています。しかしそれでも、購入価格を大幅に上回る時価なのです。これはすなわち、購入時に相当割安に買っているということを意味します。
 本記事のタイトルは「借りて増やす技術」です。ただ借りれば資産が増えるということでは決してありません。5年前流行った不動産投資法では、自己資金を入れずに30年ローンを組んでマンションを購入することで家賃収入を得ることができましたが、不動産価格が低下したら、純資産は増えません。むしろ、資産が減って負債未満になり、債務超過になる恐れもかなりあります。ですから、借りてどのように資産を増やすのか、すなわち、増やすためにどのように借りるのか、これが「技術」なのです。
 不動産投資の世界では、「資産10億円」などプラスの資産だけを強調して言う人がいます。しかし、同時に負債を10億円抱えていたら純資産ゼロです。さらに、本人は「資産10億円」のつもりでも値下がりし時価9億円で負債が10億円ならば純資産マイナス1億円の債務超過です。資産から負債を引いた純資産が重要です。
 不動産投資において、この純資産をどのようにすれば増やせるのか、その技術を、理論と実践を交えて解説したいと思います。どのようにすれば沢山借りられるか、そして、どのようにすれば割安に買えるか、この二点に特化した資産形成法についてご関心のある方は、をクリックして下さい。

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