区分でも土地値が重要3

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 続きです。私は土地の値上がり益を期待した区分所有投資をしている訳ではありませんが、土地価値を目的とした投資をされている方もいらっしゃるようです。
 例えば、私の持っている区分所有建物の一つに、全体の土地約500平米、建物約1,000平米、総戸数25戸という物件があります。土地の実勢価格は平米30万円位であり、解体費等を引くと更地価格としては平米25万円、12,500万円位と見込まれます。路線価は20万円です。土地持分は各戸ほとんど均等なので、もし土地が12,500万円で売れれば戸当たり500万円という計算になります。私は安く買っているので最終的に500万円入ってくれば喜んで売りますが、新築時は3千万円位だったようなので、そういう価格帯で買っている他の所有者が同意しない可能性は大いに考えられます。
 けれど、建て替えを引き受けるマンション開発会社の採算を考えると土地仕入れ価格はこの位が上限でしょう。管理組合に修繕積立金残高はあまり無く、投資用で買っている人が多いので、修繕積立金を大幅に引き上げたり建て替え費用を別途負担したりして建て替えたいという人は非常に少ないでしょう。同規模の建物を建てると少なくても2億円はかかります。戸当たり800万円です。私もそのような支出はしたくありません。
 この物件は容積率200%なのでさらに大きい建物を建てらえませんが、建て替え狙いの投資をする人は、建て替え計画があり容積率に余裕のある物件を買うようですね。もしこの物件の容積率が500%ならば2,500平米の建物を建てらえます。そして、25戸の建物を70戸に建て替えることができれば、
・土地 12,500円
・建物 50,000円
・合計 62,500円
・戸当たり 893万円
であり、敷地売却代金500万円を相殺すると393万円の支出です。これでも支出を伴いますが、新築は1,500万円程度で売却を見込めますので、かなりの利益を期待できます。
 さらに、元々容積率に余裕をもって建てられた物件ならば、手出し無しで建て替えが可能であり、実際に建て替えに成功しているのは、そのような物件のようです。
 投資用マンションはそもそも容積率一杯に建てられていることが多く、建て替えで儲けることは非常に難しいでしょう。ただ、高層の敷地持ち分が少ない物件は土地売りした際に区分所有者が受け取れる売却代金も少なく、土地売りや建て替えや一層困難なことでしょう。
 ゆえに、投資用マンションであっても、長期的に持ち続けるならば土地の持分割合が高い物件を土地値以下で買うのが良いと私は思っていますが、いかがでしょうか。私は区分所有投資をたまにしかせず、あまり知識を持っていませんので、詳しい方のコメントをお待ちしております。
 昨年、融資を受ける上で区分所有投資が有効と書きましたが、融資以外でも、区分所有投資をして良かったと感じる点がいくつかあります。どういうことか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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