スマートさん再登場をお願いします

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 今日は14時から私の会社の融資顧問をしている銀行OBの融資コンサルタントのセミナーを私の主催で開催します。ご希望が非常に多かったので、もう1回開催することにしました。少人数セミナーですので、日程は皆様と調整して決めます。受講料は3千円です。次回参加ご希望の方は、こちらのフォームから予約をお願いいたします。
 今日のセミナーについては、ご応募頂いた中で融資付経験値が似ている方10人に絞って受講者を決定しました。夕方遅くなってしまいましたが、個別に電話連絡したところ皆様本日いらして下さるとのことで、その後、会場案内のメールを送信しました。
 昨日はセミナー告知のタイトルだったのでお読みにならなかった方もいらしゃるでしょうが、後半は区分所有投資の記事でした。再掲します。
区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。
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「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば10倍はするはずが、10分の1の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、5倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。
 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、①都心の一等地の中の一等地にあること、②土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、③地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、②の要件は備えているので、①と③の見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、③を満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
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 これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。
 私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
 
 積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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