明日セミナーと新年会を開催します

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 予告しました通り、明日融資セミナーを開催します。いつもと違うのは、講師が私ではなく、私の会社の融資顧問をしている銀行OBの融資コンサルタントであるということです。
 セミナーの目次は次の通りです。
1.アパートローンと法人融資の違い
2.企業格付けとは何か
(1)「金融検査マニュアル」と「金融検査マニュアル別冊(
中小企業編)」の導入
(2)「信用格付け」と「債務者区分」
(3)定量分析と定性分析
 ・第一次評価(定量分析)
 ・第二次評価(定性分析・将来返済力)
 ・第三次評価(定性分析・潜在返済力)
3.企業内容の開示と財務諸表
(1)日本の会計制度と企業内容の開示
(2)「中小企業の会計に関する指針」
(3)財務諸表と財務分析
4.企業格付けのポイント
(1)定量分析における重要項目
(2)定性分析における重要項目
5.企業格付けアップ作戦
(1)定量項目の点数アップ方法
(2)定性項目の点数アップ方法
 断片的には私がメルマガ・ブログで買いては来ましたが、
体型的に解説するとなると私には力不足であり、銀行出身
の専門家に講義してもらうことにしました。
 優秀な銀行OBならばこうした講義をできる人は沢山いる
かもしれませんが、不動産投資家向けの法人融資セミナー
という点で、一般的な企業向けセミナーとは異なります。
銀行時代に不動産業向け融資をするのみならず、私の会社
の決算書を丹念に分析し、今世紀に入って流行り出したフ
ルローン中心の不動産投資法にも詳しいコンサルタントが
講師を担当するからです。
 実際に私の顧問をしているコンサルタントが私と内容を
擦り合わせながら構成したセミナーですので、ほとんどの
投資家さんにご満足頂けるだろうと自負しております。受
講料は3千円です。
 ご関心のある方は、先ほど配信したメルマガをご確認下
さい。
 さて、昨日の続きです。区分所有のプロことスマートさんから、昨年と今年、コメントを頂戴しています。スマートさん貴重なご投稿ありがとうございました。
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「区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。」
ここまで自分でしなければならないような立地には価値がありません。一等地の中のいちばんいい場所には、古いマンションが鎮座しています。更地ならば10倍はするはずが、10分の1の価格で売買されています。そのようなマンションのうち、ある一定の要件を満たしているものには、地上げが恒常的に行われています。なにも自分で更地にしなくても、地上げが行われる前に買っておけば、5倍ぐらいで買い取ってもらえます。更地には、地上げ屋さんがしてくれるものなのです。区分所有の真の妙味とは、このようなもので、決して利回りが少し高いなどというところではありません。
 私は、区分所有専門で独学なので、やっていることが、いわゆる「積算」というものかわかりませんが、①都心の一等地の中の一等地にあること、②土地持ち分の路線価評価よりも安いこと、③地上げされやすい要件をそなえていること、をポイントにしています。都心の築古区分のほとんどは、②の要件は備えているので、①と③の見極めを重視しています。これら三要件を満たすものを投資対象として、実質利回り10%以上のものを買っていきます。これにより、キャピタルゲイン宝くじをインカムゲインで買っていることになり、成功すれば、数倍の利益、失敗すると、10年で元金を回収して終わりという感じです。私は、不動産賃貸業ほど収益性の低い事業はないと思っているので、インカム目的で不動産を買うことはしません。キャピタル目的の投資ですが、私の失敗とは元金を回収して終わることで、損失を出すことではありません。
 例えば、南青山に利回り10%で区分が売りに出ても、③を満たしていなければ絶対買いません。この物件が利益を出さないと考えているのではなく、10年でやっと資金を回収して、投資額に対して50%程度の利益を出すものには、興味がないということです。
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 これに対するご質問・ご意見等を、皆様是非コメントして下さい。
 私からも一点スマートさんにお尋ねします。容積率に余裕のある昔の団地ですと建て替えにより区分所有者が利益を得られるので、土地価値の高い区分所有マンション投資をするというのは、セミプロの間で従来から行われている投資法と認識しています。スマートさんは「地上げ」とのことですが、地上げ屋さんが全戸の所有者と個別交渉して、全戸を買い上げるという意味でしょうか。「地上げ」についてもう少し詳しくご説明頂ければ幸いです。
 
 積算というよりも敷地価値の話になっていますね。区分で敷地の価値は重要か、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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