区分で積算は重要か2

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 間が空いてしまってすみませせん。年末年始に沢山のコメントを頂戴しありがとうございました。
 区分で積算評価は通常使われません。土地・建物を分離出来ないので、積算してもほとんど無意味だからです。実際に使われている場面は、相続税評価です。
 金融機関が担保評価する方法は取引事例比較です。土地いくら、建物いくらと計算する金融機関は聞いたことがありません。ただ、担保に取っていない物件については、稀に積算で見られることがあります。
 どういうことかというと、既存不動産の時価を出すのに個別に評価するのが面倒な融資担当者が、固定資産税評価額が分かる名寄帳・評価証明書や納税通知書課税明細書の提出を求め、固定資産税評価額を基準に既存不動産の時価を出すのです。アパートならばそれでもある程度正確な時価は求められるかもしれませんが、区分でそれをするのはナンセンスです。しかし
、それしかできない融資担当者もいます。もしかすると、組織的にそういう評価手法を使っている金融機関もあるかもしれません。
 ですから、区分所有から初めて不動産投資を大きくしようとしている方は、地元の金融機関にあらかじめ既存物件の評価法を聞くのが良いでしょう。担保に取る不動産の評価はきちんと行われますが、既存物件は大雑把です。もし区分でも固定資産税評価額を使うという金融機関から将来借りようとするならば、借入額が過大にならないよう注意すべきでしょう。
 一方、既にある程度事業拡大している方は、大勢に影響ない話ですので、あまり気にする必要はないでしょう。
 昨年、「私は積算も参考にします」と書きました。それは、融資対策ではありません。既存の区分所有マンションを積算評価するという金融機関は、私が深く付き合っている中では皆無ですから。ではどうしてなのか、昨年、「区分所有のプロ」ことスマートさんからコメントを頂戴していますが、スマートさん、見て下さっていますか。スマートさんは土地価値を意識した区分所有投資をされていますよね。お考えをもう少し詳しく聞かせて頂けますか。
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