転んでもただでは起きぬ区分所有マンションの買い方1

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 融資を受けることを目的に区分所有マンションの買い付けをして結果融資が受けられなかった場合に得られることとして、2点説明したいと思います。
 第一は融資審査結果が出ることで今後のその金融機関への対応の仕方が分かることです。融資審査を断る理由として「総合的判断」という説明がされることがありますが、しっかりとした銀行の法人融資ならば、担当と上司が断りの理由を説明しに来ます。その習慣が無い金融機関でも、事業者を金融機関に呼んで、そこで担当と上司が対応に当たります。住宅ローンやその延長的なサラリーマン向け不動産投資ローンとは異なり、事業性融資の場合、電話一本や手紙一通で申し込みを断ることは通常ありません。
 断られることで、その理由がある程度分かります。あまり説明したがらない銀行員に対しては、こういう理由か、と具体的に尋ねれば、ある程度答えてもらえます。
 財務内容が重要なことは言うまでもありません。そして、決算書には出てこない様々な質的情報を数値化して格付けが出ますが、その格付けが悪いとなると、しばらく時期をおき格付けを上げないと融資を受け難い、ということが分かります。
 同様に重要なのが、物件や事業計画ですね。ノンバンクでは無いので担保評価の範囲ならば融資が出るということではありません。より重要なのは収支計画です。その購入計画単体で収支が合うか、そして、その結果会社全体の収支がどうなるのかが問われます。収支計画が合いそうな場合には金融機関が担保評価をします。物件や事業計画により審査に通らなかった場合には、どのような物件ならば審査に通り易いのか聞き出すことで、次に別物件で融資を受けられる可能性が高まります。
 そして、巷であまり言われていないのが地域金融機関に申し込む際の地域性です。地域金融機関とは、地銀・信金と信組です。中でも信金・信組は個人事業主や零細企業を主たる顧客にしているところが多いので、個人や家族で経営している不動産賃貸業者にちょうど適した金融機関であり、私の会社への貸出残高が最も多い金融機関は神奈川の信金です。ゆえに信金と上手く付き合うことが不動産購入の鍵とも言えますが、私は現在、神奈川県の全信金から融資を受けようとは思っていません。以前は思っていましたが、今はその考えを捨てました。理由は、田舎の信金の営業エリアよりも私の営業エリアのほうが広く、地域密着過ぎる信金とは合わないからです。
 神奈川県内に支店網を展開する地銀・第二地銀は全部で8行あり(静岡・静岡中央・駿河・横浜・神奈川・東京スター・東日本・八千代)、私はうち7行から事業性融資を受けていますが、なかなか融資をしてくれないところが一つだけあります。断りの理由として、私が居る場所や持っている賃貸物件の場所と銀行の店舗との距離が遠い、と言われます。社長の家も会社の本社も、会社と社長が持っている不動産の所在地も、全て金融機関店舗から自転車で行かれる距離でないと融資をしたくない、そういう考えは一部信金にありますが、銀行でもそういう変わった考えを持っているところがあるのです。
 銀行店舗の近くに住所があることに加えて所有不動産が全て地元にある賃貸業者となると地元の地主になりますが、土地をいくつも持っている地主や賃貸経営状況の良い地主には信託銀行や都市銀行が融資するので、そういう変わった考えの銀行は業界で取り残されるでしょう。また、そうは言っても融資残高を稼げるのは不動産業なので、地元密着の零細宅建業者に地元であることを理由に融資して焦げ付きを出すのかな、とも思います。
 このような銀行は特異ですが(神奈川県では8行中1行のみ)、信金では似たようなことを言うところが複数あります。そういう信金・信組と付き合うのは非効率です。預金取引を積み重ねても融資を受けられる可能性は低いので、手を引くのが良いでしょう。
 このように、どのような理由で断られるかによってその金融機関との今後の付き合い方の方向性が分かるので、融資を断られても、それはそれで意味のあることなのです。
 ところで、ローン特約無で契約すると、融資審査に通らなくてもその物件を購入しなければなりません。では、既に私のように一棟物を数十件持っていてもなお区分所有マンションを買う意味はどこにあるのか、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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