最近また区分を買っている理由1

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 私が区分所有マンションを買っていたのは開業当初、今から5-6年前のことです。まず自己資金で区分所有マンションを買ったので、その後融資を受けて不動産投資を拡大できました。その理由は、
1.既に不動産賃貸業を自己資金で開業していたこと
2.無設定の不動産を複数持っていたこと
3.家賃収入が独身の標準的生活費をまかなえる水準であったこと
です。
 現在の私の家賃収入はメインの法人だけで年間1億円を超え、無担保で数千万円借りたり、メガバンクの法人営業部門のプロパー融資を受けたり、といったことも可能になってはいますが、また一から始めていることがあります。それは東京の北部・東部での事業展開です。
 神奈川の地域金融機関が東京にも進出していますが都内の主たる営業地域は南部・中央部までです。この地域は利回りが低く、融資中心の不動産投資には向きません。そのため、利回りが高い地域となると、都下・城西、そして、城北・城東になります。私はまず、城北・城東及び隣接する千葉地域に事業展開することにしました。
 会社設立から4年経ち、決算書の内容も年々良くなっているので、東京・千葉の地域金融機関は簡単に融資してくれるだろうと思っていました。しかし、現実は甘くありませんでした。断りの理由は「この地域での営業実績が無い」「神奈川で営業している会社に融資できない」ということでした。
 信用保証協会でさえも厳しい対応でした。東京都に事業税を払っているので利用資格はあるのですが、「営業のメインが神奈川であり、東京の事業者とはっきり言える状態では未だ無い」ということで、一応9月に1件だけ保証はしてくれましたが、次は来年になってから検討、とのことでした。
 そこで思いました。都内の物件数を増やさなければ東京の事業者とみなされず、融資を受け難い、と。とはいっても、城東地域と隣接する千葉地域は海抜が低く場所が多く、割安な物件を見つけたと思っても、海抜ゼロメートルだったりして、一棟売り物件はなかなか良いものが見つかりません。そして、良いものが見つかったところで資金調達の問題があります。そのため、融資が付かなければ自己資金でも買える区分所有ワンルームを買うことにしました。
 葛飾・足立・板橋、こういった地域では、ネット利回り12%水準、三百万円台でワンルームマンションが買えます。明日は3件の決済です。月内に決済予定があと2件、そして、契約予定が数件あります。何物件も持てば、一応東京の事業者ともみなしてもらえるでしょう。このように、営業地域を拡大して新たな地に進出するのに、地元での営業実績は重要です。
 そして、融資が付かなければ自己資金決済するつもりでしたが、明日の決済はオーバーローンの融資が付きました。少額な区分所有マンションは新規金融機関の開拓にも有効です。どういうことか、詳しくお知りになりたい方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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