共同担保提供すると後が大変

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 更新遅くなってすみません。この間、人気ブログランキング上位に風変りなブログが入っています。私はこのシステムが無ければ他のブログを読むことはほとんど無いでしょうし、私のブログを人気ブログランキング経由で知って下さった方も多い事と思います。正直言って、何でこのブログが上位なのか分からないと感じるブログが急に上位に来たりということもありますが、「人気ブログランキング」ですので、何らかの人を引きつける「人気」があるのでしょうね。このランキングには不可思議なところもあり、それゆえ私は今ではランキング(順位)を気にしていません。見ているのはポイントです。つまり、他のブログとの順位競争をしようとするのではなく、自分のブログのポイントがどの程度上がったか下がったかをチェックしています。
 さて、連載の続きです。私が購入する不動産は少なくても積算ベースでは相場より安いので(収益還元ベースでは安くなくても土地値より大幅に安いならば買ってしまいます)、銀行から共同担保を求められることはまずありません。しかし、これまでの6年間の不動産投資の中で、共同担保原則必須の旧ライフ住宅ロ―ンに加えて、1行だけ、共同担保提供を求めてきた銀行がありました。
 共同担保と言っても無設定のものは小さな区分・戸建があるかどうかという程度(旧ライフ住宅ローンとの取引タイミングによっては同社に取られているため)であり、前回までに書いた「その1」と「その2」の共同担保は、他の銀行から融資を受けて買ったアパートの第二順位でした。銀行は融資をした後に毎年評価を洗い替えして融資物件の担保評価や担保余力を見ますが、後順位に設定がされると、自行の融資が担保評価内に収まっていても、担保不動産の担保余力自体はゼロとかマイナスとみられてしまい、その後金利交渉する際や別物件の融資を受ける際に多少不利になります。また、将来売却する際に、第二順位の抵当権者と抹消額の交渉をする必要があるため厄介です。
 銀行員は担保評価額をあまりはっきりと顧客に教えない傾向にあります。共同担保の場合は、
1.本担保不動産の担保評価
2.共同担保不動産の担保評価
3.上記2番のうち保全に必要として銀行が判断している額
を知りたいところですが、ただでさえなかなか教えてもらえないものを3つとなると非常に難しくなります。
 不動産本担保A,共同担保Bを担保提供するのに、Aにいくら・Bにいくらと割り振ってくれれば分かり易いですが、あくまで共同ですから、極端な話、残債全額返済しないとBの抹消をしない、と銀行が主張することも可能です。
 実際、再掲になりますが、
●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 – 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 – 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円
●その2
・本担保の土地固定資産税評価額 – 残債 ▲6,135,903円
・共同担保の土地固定資産税評価額 – 共同担保第一順位抵当権の残債 906,626円
・共同担保抹消必要額 10,000,000円
ということで、これら共同担保を売るのに、第二順位の銀行に千万円・2千万円とかの内入れをする必要が本当に生じたら、売却して納税したらあまりお金が残りません。これら2物件はアパートを土地値以下で買っているので第二順位を含めた返済・抹消が可能ですが、マンションですと売却益を出すのはかなり大変なので、収益物件としての出口しかないマンションの後順位を取られてしまうと、売るに売れない、という事態が生じかねません。
 融資を受けた際は、
・3年以上前で私の知識が乏しかった
・既に他の銀行が第一順位を取っている物件なので、後順位に付けても支障ないと思ってしまった
・銀行が融資条件として提示してきたので、共同担保提供しなければ融資が受けられなかった
・当時は他に融資してくれそうな金融機関を開拓できていなかった
という状況下で銀行の言いなりになってしまいました。個人での借入と言えども賃貸用不動産購入資金融資では、借りる側も事業者ですから、事業者間の融資取引となり、消費者契約法の適用外です。金融業の銀行と不動産賃貸業の私達という事業者同士であり、対等の立場で交渉すべきですが、大企業なら別として、中小零細では、銀行の立場が強くなりがちです。
 ゆえに、銀行の言いなりにならずに対等の立場で交渉できるようになることが望ましく、そのためには、他の銀行からもって良い条件で借りられるよう、金融機関を開拓しておくことが必要です。今の私はそれがかなりできています。どこの銀行からどのような条件でどのような物件の融資を受けているか、当然その銀行も分かっていますので、私が法人に売却することで1億円以上の残債全て他の他行に持って行かれて止む無しとするのか、あるいは、内入れ額等について銀行が妥協して引き留めようとするか、銀行の判断が近いうちに下されるでしょうし、私としても、法人に売却して購入資金を他の銀行に融資してもらえれば、違約金を払わずに金利が下がり共同担保も外れるので、従来の銀行を切るかどうかという選択が私もできます。
 ところで、共同担保を解除するのに必要な額について、上記数値だけ見ると不合理に思えますが、銀行では合理的な判断に基づいて算出しているはずです。銀行員は個々の不動産の担保評価額を明示しないのですが、話の全体から、私はその理由を察することができました。上記2件だけでなくその銀行の私に対する融資全体を見ているのです。
 具体的に言いましょう。今年3月末にその銀行から融資を受けたのですが、公的指標に比べて驚くほど高額な融資をしました。期末の融資残高を上げるために通常ではしない額融資を強引にした(私が求めたのではなく銀行の判断で高額な融資をした)可能性があります。その物件が担保割れだから、その物件のマイナス分を他の物件に付けているのだろうと私は感じています。さらに詳細知りたい方いらっしゃれば、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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