共同担保が上手く外れない場合の対抗策

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 コメントありがとうございます。銀行によりますが、同じ銀行内でも個人・法人間での借り換えをすると評価・審査方法の違いから共同担保が外れる可能性があります。
 昨日のその1と今夜書く予定のその2とも、他行に借り換えれば共同担保を外すことができると思います。両方とも個人名義で借りているので、私の場合団信や保証人の問題があるのですが、法人に売却して法人名で借りれば、その問題は生じません。また、今借りているところは繰り上げ返済時の違約金条項があるのですが、売却による返済の場合には違約金がかかりません。
 ですから、移転費用がかかっても、個人から法人に移すことは選択しとして当然考えています。新規融資よりも借り換え融資のほうが審査に通り易いので、頼めば引き受けてくれる金融機関はいくつかあります。銀行との協議が不調に終われば、法人に売却することになるでしょう。
 ではどうしてすぐにそうしないのかと言うと、各銀行との付き合いです。まず、2物件を繰り上げ返済することで今の銀行の融資残高は1億円近く減りますので、当然ながら喜ばれません。将来別の借入をこの銀行からしようとした際に、悪影響を及ぼす恐れがあります。また、引き受ける銀行は喜びますが、その銀行から将来借りられる金額が減ってしまう可能性があります。
 不動産購入資金は当該不動産担保になりますから、住宅ローンや無担保ビジネスローンのような融資限度額いくら、という「枠」は無いのですが、年商1-2億円に零細企業に一つの銀行が5億、10億と貸すことはあまりありません。また、小規模な第二地銀や信金ですと、貸出先の事業規模や財務内容にかかわらず、5億、10億と貸している先がほとんど無い場合があります。
 ですから、1億円以下であってもそのまま今の銀行から借りたままにしておくのが一番良いとは思っています。問題は、その銀行が簡単に共同担保を外すかどうかです。
●その1 
・本担保の土地固定資産税評価額 – 残債 6,748,149円
・共同担保の土地固定資産税評価額 – 共同担保第一順位抵当権の残債 6,411,071円
・共同担保抹消必要額 20,000,000円
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