銀行に共同担保提供すると外すのが大変!ノンバンクのほうが外し易い!その訳は?

NO IMAGE

 フェスタの関係で意味のある記事をしばらくお休みしていて済みません。
 
 一般に、ノンバンクよりも銀行のほうが融資額が出易いです。それは、銀行は担保評価以上に融資したり、担保掛目の入れ方が甘かったりするからです。時価千万円だとしても、ノンバンクの担保評価が6500万円で、銀行の担保評価は750万円でというような感じです。その場合、ノンバンクの融資額は650万円でも、銀行は千万円貸したりすることもあります。それが「信用」によります。銀行・信金は担保評価を超えて「信用」で融資をすることがあります。それに対しノンバンクは、不動産担保ローンなので、不動産担保評価の範囲内での融資になります。逆に、銀行では「信用」が不足している場合に担保評価が出ても融資するとは限らず、債務超過や赤字の会社は融資を受け難いです。
 私は18の銀行・信金と、2つの銀行不動産担保ローン子会社と取引から融資を受けていますが、うち、共同担保提供しているのは1つの銀行と1つの不動産担保ローン会社だけです。そして、ここ1年位共同担保を外す交渉をともにしているのですが、不動産担保ローン会社のほうが簡単に外してくれました。
 ノンバンクは不動産担保力で融資するので、担保評価不足額を共同担保で補うことで売買価格全額やそれを超えた融資を受けることができます。抹消の際には、担保評価不足額または共同担保の担保評価額を内入れすれば、比較的簡単に抹消に応じてくれます(大手の場合)。
 それに対し、銀行は、貸すときの担保掛目が甘かったり(担保掛目を入れず時価まで出す銀行もあります)、それを超えて信用で融資をしたりするので、ノンバンクよりも高額な融資を受けられることがかなりあります(もっとも売価の▽割までとか頭金△割とかのルールのあるアパートローンの場合には商品設計上フルローンにならないので、相場よりも割安に買える物件ならばノンバンクでフルローンを受けられることもあります)。しかし、担保や信用の不足を補うために借りる際に共同担保提供した場合、借りる際の担保評価や融資額と、共同担保抹消時の返済額とで、計算方法が違うのです。
 返すときには担保掛目が厳しくなったり、信用部分がなくなったりして、本担保の評価の不足を補うだけの内入れが最低限必要です。それだけではありません。銀行は、その貸出先に対する全債権の担保評価の余力を求めたがり、また、貸出額が多くなるほどリスクが高くなると判断したりするので、ノンバンクのように一物件ごとの担保評価ではなく、全体での総合的判断になり、びっくりするような高額な内入れ額を提示されることがあります。
 実際に私がどのようにびっくりしたのか、担保土地の固定資産税評価額と残債、そして、銀行員から非公式に提示された額を示して次回の記事で説明しようかと思っています。続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。ご関心のある方が多ければ、明日の記事で続きを書きます。
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事