建物価格を高く契約する6

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 早朝にまぐまぐのメールマガジンを配信しましたが、届きましたね。明日のフェスタに参加される方にも参加されない方にも有益な融資情報となっています。皆様のために私が協賛企業として持っている関係者席の入場券を無料で差し上げますので、今朝のメルマガをすぐにご確認下さい。
 区分所有マンションを管理組合の議決で取り壊して土地売りするのって、どうすればできるのですかね。専門家の方、是非コメントして下さい。土地売りが非常に困難とならば、区分所有マンションの土地というのはほとんど価値が無いとも言えます。
 昨日も契約で社員が担当しました。今日は別物件の決済で某信金からのオーバーローンでマンションを買うのですが、私は明日のフェスタの準備で忙しいので社員に行かせます。金融機関との契約時は私が連帯保証人のために私本人が行く必要がありますが、決済は社員でも大丈夫なのです。委任状も不要です。今正社員二人雇っていますが、人手不足のため、パートまたは社員であと1,2名採用したいと思っています。
 
 不動産流通経営協会FRK会員の中堅・大手不動産会社の仲介で不動産を買う場合、土地・建物の内訳欄が無いので、私は特約欄に書かせようとします。それができない場合は仲介印無しの覚書を別に作ります。契約書に記載があったほうがより無難なので、どうやって書かせるか、という話をします。
 売主が免税業者(個人はそれが多いです)の場合、建物価格が5万円でも500万円でも消費税納税義務は無いので、建物価格はどちらでも良いのです。しかし、大手仲介業者は、売買契約書記載内容について仲介業者に責任が及んだり、行政等から指摘を受けたりするのを嫌がります。不動産の価格を土地・建物に分けるか、決まった方法はありません。それが無いのに仲介業者がそれを決めることは相応しくない、という判断があるのです。
 売買契約は売主・買主間のものであり、価格内訳を決めるのは売主と買主のはずですが、大手仲介業者は、契約書に書くと自社が決めたと思われる、と懸念するのです。
 特約にいれさせることができるかどうかは、会社・本部担当者・店舗責任者・営業担当者によります。売主が免税業者の場合、買主から求めないと消費税額または建物価格は記載されないので、まずは契約書完成前に積極的に希望を言うことです。
 宅建業と賃貸業は業種が異なり、宅建業者は賃貸業のことをあまりよく分かっていません。ですから、たいていの営業マンは消費税に疎いです。私がまず言ったのは、
「売主が賃貸目的で所有している建物の売却だから、売主が課税事業者か免税事業者かを問わず、取引自体は消費税課税取引に該当するから、消費税額を書くべき」
ということです。しかし、これについては、仲介業者が「売主は免税業者で消費税がかからないから消費税額の記載をしない」とのことでした。
 それに対し、私は、契約締結の条件として、特約での土地・建物価格内訳明示を主張したところ、仲介業者が受け入れました。
 大手仲介業者のほとんどは健美家等収益不動産専門のポータルサイトを使っておらず、収益物件専門部署以外は、集客が不得意で、既存客もあまりいません。そして、自社に問い合わせ等があれば他業者からの話を後回しにする傾向があります。買主からの値引き交渉その他要求があってもその買主と契約したほうが、他業者と共同仲介するよりも仲介手数料が多く入りますから。
 ですから、指値にしても契約内容にしても、営業マンはなるべく買主の意向を受け入れて契約をまとめようとするのです。買い付けが一日に何本も入り一般投資家が比較的容易に資金調達できるような物件では、買主の都合を押し通そうとすると売ってもらえなくなるので、物件を見て、ということにはなりますが、基本的に、言いたい事ははっきり言うことが重要かと思います。
 私のブログ・メルマガをお読みの皆様はお分かりかと思いますが、私は思ったことの大半を公言します。苦情等を言う際も匿名ではなく実名で連絡します。サラリーマンには向かないでしょうが、会社経営者としては、はっきり物を言うことも大事であり、また、それが当社の特徴にもなります。所詮中小企業ですから、社長の個性が会社の特徴となります。ゆえに、売買契約書の特約に、建物価格を入れさせることが出来たのです。
 ところで、私は某銀行から融資を受けた際に共同担保を取られたのですが、今、それを外す交渉をしています。共同担保抹消に必要な繰り上げ返済金として、物件評価や残債と比べて、びっくりする金額がその銀行から提示されました。共同担保の抹消は大変です。ノンバンクよりも銀行のほうが大変なことに気付きました。銀行に共同担保提供するとどういうことになってしまうのか、このテーマにご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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