最近区分所有ワンルームマンションを買っています

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 この頃5年ぶりに区分所有ワンルームマンションを買いまくっています。5,6年前とは異なり、23区内でもネット利回り12%で買えますから。一方、一棟売り物件だと修繕積立金を差し引いてネット利回り12%というのは田舎でないと無理でしょう。アパートならば経費があまりかからないので可能性はありますが、マンションですと表面利回り15%以上必要であり、23区内の新耐震基準で公道に接した遵法居住用賃貸中物件では有り得ない数字です。
 マンションよりもアパートのほうが割安に買えて利益率が高いことは既にメルマガ・ブログで書いた通りですが、一棟マンションより区分所有マンションのほうが割安に買えて利益率が高いです。将来中古として売る場合、一棟よりも区分のほうが売り易いでしょう。自己資金で買ってもらえ可能性が高く、耐用年数や積算評価等融資上の基準を気にする必要がありません。
 修繕積立金がきちんと累積している管理組合であれば建物・設備老朽化による大規模修繕にも耐えられますし、土地いくら、建物いくら、という積算評価をして買う投資家は非常に稀です(私は計算しますが)。収益物件ですから収益還元評価で売買されるものであり、また、取引事例についても収益還元評価で取引されているものが中心のため、結局収益還元評価になります。一棟売買も基本的には収益還元評価ですが、かつ、土地値以下とか積算評価以下とか成約条件を付けて探す投資家が多いので、前者が高くても後者が低ければ、前者ほど高くは売れないことになります。また、融資期間の関係で築27年を過ぎた一棟物件を売るのはかなり苦労することでしょう(土地評価の範囲内ならば建物の耐用年数を超えて融資する金融機関ありますが、更地価格程度でしか売れないということです)。
 ゆえに、中古として売る場合には一棟より区分のほうが有利ですが、将来土地売りを考えるなら区分所有マンションは不向きです。まず、土地は敷地権であり建物との分離処分はできません。そして、法制度により区分所有マンションの建て替えはし易くなりましたが、投資用マンションの場合建て替えできるほどの修繕積立金は通常貯まらず、また、区分所有者が建て替え費用を分担して建て替えるというのは非現実的です。私はマンション管理士では無いので詳しく分かりませんが、区分所有マンションを土地全体として売るための法制度は無いのではないでしょうか。専門家の方、是非コメントをお願いいたします。
 このように、土地売りをしない前提ならば、出口まで含めても区分所有マンションのほうが儲かりますが、短所は手間がかかるということです。家賃5万円、経費1万円、ネット収入月額4万円、年額48万円のために購入の手間暇かけるというのは、高給サラリーマンの副業には合わないかもしれませんし、私もそれ自体ではコストパフォーマンスが悪いです。中古戸建1戸買えばネット収入年間100万円位になり、仮に建物壊れても将来土地売りができますので、超長期的に考えるとローリスク・ハイリターンです。なのに何故区分を最近買っているかというと、戸建やアパートよりも簡単に割安な物件を見つけてすぐに買えること、まずは区分購入資金の融資を受けるところで融資取引金融機関を増やすこと、そして、減価償却費を取ることからです。
 私は中古アパートを超長期融資で買っています。減価償却が数年で終わり、その後も返済がずっと続きます。これについて「信用棄損にならないか」と私にメールを送ったりセミナーで質問・指摘したりする方がいらっしゃいますが、特殊なルールを設けている一部銀行のアパートローンを除き、耐用年数超えの融資が問題となるとすれば、税引き後・返済後キャッシュフローです。減価償却費を落としきった後で、納税して返済してそれでもキャッシュフローが残るか、という話です。特に、融資中心で買っている場合に問題になります。ですから、耐用年数の長いRCもポートフォリオに組み入れています。
 さて、話を戻します。先週社員に契約に行かせた建物価格9割の物件とは、区分だったのです。質問コメントがあった建築統計を参考にした再調達価格で計算すると建物価格が売価のほとんどを占めるのです。土地については、敷地権であり分離売却できず、価値は乏しいと主張しました。また、売主の売買損益は土地・建物通算されるので、建物価格が8万円でも800万円でも納税額は同じです。その結果、9割建物1割土地という価格内訳が決まったのですが、大手業者仲介時に契約書の特約等にそれを入れさせることがかなり大変です。
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