滞納者がいる物件を買う場合の対処法

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 今日は、連載の2日目です。実は購入予定物件に、家賃滞納者が複数います。
 中古アパート・マンションを買う際には、不良入居者がいないかどうか注意する必要があります。もしかすると、売主がその不動産を売却したい理由は、その不良入居者が手に負えないからなのかもしれません。
 不良入居者と言っても色々ですが、家賃滞納者がいる物件については、保証会社を使うことで回避できる可能性がかなりあります。私はアパート・マンションを契約する前に、3か月分の賃料入金状況を表にして売主に提出してもらいます。これにより、家賃滞納者の有無と程度が確認できます。数日遅れで入っているケースは注意すれば直ることが多いのですが、1ヶ月も2ヶ月も遅れている場合は対応が厄介です。そこで私は、物件の引渡しを受ける前に、滞納者に賃貸保証会社と契約してもらいます。滞納者は滞納しているという負い目もあり、また、必要に応じて滞納による契約解除の話をちらつかせることで、保証料をこちらで負担すると言えば、滞納者は保証会社との契約を承諾してくれるものです。
 保証会社によっては、新たな貸主に対する未納賃料がない段階ならば、審査に通してくれますので、面倒な督促業務は保証会社に委ねてしまいます。
 家賃がきちんと入ってくるということは、融資をした金融機関との関係を良好に維持するためにも必要なことなのです。収益不動産を融資で購入した場合、賃料の振込先をその金融機関にすることが条件となることが一般的です。金融機関は、事前に示されたレントロール(賃貸状況一覧表)の通り賃料が入ってきているかチェックをしますので、賃料が予定通りに振り込まれていないと、賃貸管理能力に欠く家主と判断されかねません。
 アパートローンは事業性の長期融資ですので、金融機関は貸して終わりではなく、貸すのが始まりで、その後の経営状態を、預金口座や決算書を通してチェックします。当初の計画に沿った賃料が入ってきて、収益が良好となれば、時期をおいた上で、また次の融資を受けられるようになるのが通常です。ゆえに、滞納者がいる場合には、事前に策を練る必要があるのです。
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