建物価格を高く契約する5

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 私は正社員を二人雇っています。その他、在宅での請負希望でこれから詳細打ち合わせ進める方が数名います。出勤する形の正社員またはパートについては増員したいと思っています。社員を雇い始めたのは今年からですが、年商2億円規模なのにそれまで社員雇わずに仕事していた事が普通ではなかったと思います。
 社長一人の会社では、金融機関は社長と連絡取れなくなったら事業が回らないと思うものであり、社長がいなくても返済はできるという状況を作って金融機関に説明することは、融資を受ける上で重要なようです。また、社員を雇うことで私は物件購入に注力でき、社員が売上を上げなくても、社員のおかげで会社の売上を上げることができます。
 先週は、売買契約に社員を行かせました。建物価格以外、契約書・需要事項説明書は出来上がっていたので、社員の仕事は、私が仲介に要望した建物価格9割の特約が入ることを確認し、捺印するだけです。サラリーマンの方は売買契約の際に仕事を休んで臨まれているのかもしれませんが、社員を雇えば社員に契約に行かして自分は通常の仕事をしてれば良くなります。
 ちなみに、融資については社長が連帯保証人になるので、金消契約時は社長自ら行かないといけませんが、決済は社員に任せられます。また、私の場合、融資を受けている銀行・信金が10以上あり、優先度の低い金融機関への融資打診は社員にさせることもあります。
 前回書いた通り、大手仲介業者の一般店舗でたまに生じる収益不動産の売り物件の主たる引き受け手は、転売業者ではなく私達賃貸業者になります。たいていの営業マンは賃貸業者と深い繋がりが無いので、転売業者が飛びつくほどの価格の安い物件で無ければ、賃貸業者に買ってもらわないと仲介手数料が入ってきません。
 さて、どうやって9割の建物価格を契約書に記載させたかですが、まず、買い付け申し込み書に消費税額を記載しました。これは、建物の再調達価格を法定耐用年数で減価償却した額の5%です。収益不動産の市場価格は積算評価よりむしろ収益還元評価で決まりますので、建物原価が売買価格と同程度になることはしばしばあります。
 1割の指値があったのですが、仲介さんが交渉をまとめてくれたので、次は消費税額・建物価格の交渉です。交渉はまず仲介業者にいかにして契約書に書かせるか、そして次に、買主にいかに建物価格・消費税額を高くしてもらうか、という2段階の交渉が必要です。
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