建物価格を高く契約する4

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 売主・買主間で建物価格を決めて売買しないと、固定資産税評価額の按分程度しか建物価格を計上できないと思っておくべきでしょう。実際、私はそのようにしています。
 不動産賃貸業の減価償却費で問題になり易いのがサラリーマンの節税目的の場合です。給与所得のみなら高額な所得税になるところ、不動産所得をマイナスにして源泉所得税還付を受けようとし、税務署がそれを否認して紛争になるのです。それがこの国税不服審判裁決例です。
「請求人はマンションの土地及び建物の取得価額は路線価を基に土地の実勢価額を算出し、取得価額の総額から控除して、その残額を建物の取得価額とすべき旨主張する。しかしながら、一括取得したマンションの土地及び建物の取得価額の区分が明らかでない場合の区分方法については、通常の販売価額よりも高額又は低額で販売された場合であっても、その差額が土地及び建物双方の価額に反映されるあん分法の方がより実態に近似するがい然性が高く合理的であり、あん分法により取得価額を算出する場合のあん分比については、土地及び建物双方を同一の機関で定めている固定資産税評価額を基礎とする方がより合理的である。」
 ところが、大手仲介業者は、建物価格の記載を嫌がります。契約書は売主・買主間のものですが、仲介印が押されることで、建物価格記載によって万一当事者に不利益が生じて仲介責任を追及されたり、税務署から照会を受けたりすると困る、というのが彼らの理屈です。
 中小宅建業者が入っている業界団体の書式は土地・建物内訳を書く欄があるので昔はどこの業者もそうしていたのかもしれませんが、区分所有マンションの中古が市場に出回るようになり、さらに、敷地権登記が普及するに伴い、戸建のように単純に土地いくら・建物いくらと簡単に計算できない仲介業務が増えてきたからなのかなとか、不動産鑑定業の規制が厳しくなり宅建業者が鑑定業でないのに建物価格を評価して記載することは望ましくないとの宅建業界周辺の判断があるからなのかとか、また、不動産鑑定評価基準に収益還元評価が採用され普及したことにより収益不動産の建物のみの部分評価が難しくなったからなのかとか、色々と推察できることはあります。宅建業界歴の長い方がいらしたら、コメント頂ければと思います。
 しかし、転売目的の宅建業者と異なり、私達賃貸業者は減価償却費算出の基礎となる建物価格は非常に重要です。建物が古くても未だ使えれば価値は十分あるし、固定資産税評価額の新築時建物評価は実勢より大幅に低いし、賃貸収益を上げるのは敷地ではなく建物ですし、こうしたことを考えると、固定資産税評価額按分が必ずしも適しているとは言えません。
 大手仲介業者は利益や手間・リスクの関係で転売業者と仲良くしたがり賃貸業者は重視されない傾向にありますし、そもそも、一般店舗では、収益不動産の仲介が年に1回あるかないかという営業マンも多いことでしょう。ですから、転売業者のことは分かっても賃貸業者のことはあまり分かっていません。仮に勉強熱心で分かっている営業マンも、買いのみで売りが無い賃貸業者よりも同じ物件を売買で複数回仲介できる可能性のある転売業者と付き合ったほうが利益になるので、賃貸業者のために特別なことはなかなかしてくれないものです。
 けれど、転売業者には無い賃貸業者の強みとして、
・見込み売却益が低いので、買い付け申し込み額が高くなりがち
・転売業者の利幅が取りにくい小さな物件でも賃貸業者は買う
・土地としての処分に時間がかかる高入居率の賃貸中物件を買う
・同じ零細企業でも賃貸業ならば億単位の融資が付き易いので、高額物件を買う
といったことがあり、転売業者との売買は成立しないけれど賃貸業者となら成立する、ということはかなり多いのです。ですから、建物価格の話がまとまらずに契約締結に至らないと、大手仲介業者も困るのです。
 そこで、大手仲介業者が本部や上司の判断で契約書の特約にも建物金額を記載できないという場合でも、諦めるのは早過ぎます。不動産業の営業マンは銀行業の営業マン以上に成果を求められるので、「建物価格が売主と合意できなければ契約しない」とはっきり主張すると、それ以外の方法をとってくれるものです。その方法は、仲介印が無い合意書や覚書です。仲介印が無ければ売主・買主間で「勝手に」取り交わされたことになり、仲介業者に責任が及ばないことから、最終的にそこに落ち着くことが多いです。
 そして、先週の契約では、建物価格9割を契約書の特約に明記することに成功しました。具体的にどのように交渉したのか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
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