建物価格を高く契約する3

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 私は弁護士でも税理士でも無いので、この方法で国税不服審判や税務訴訟で勝てるノウハウを提供している訳ではありません。ゆえにこのブログは無料です。仲介の宅建業者にどのようにさせるかという観点から書いています。
 町の不動産屋ならば、業界団体の書式に土地・建物を書く欄があります。売主が免税業者(個人投資家・地主はそれが多いです)ならば消費税納税義務が無いので、建物価格を高くするように仲介を通して交渉すれば、高い金額で契約できることが多いです。売主が課税事業者の場合は売主の簿価と固定資産税評価額按分の高い方、といったところが落ち着き所です。
 問題は、FRKに入っている中堅・大手です。価格内訳を書く欄が契約書に無いのですから。そこで、まずは消費税額を書くよう求めます。売主が法人の場合は通常書いてもらえますが、個人になるとなかなか難しいです。そもそも彼らは一般住宅の仲介が中心のため、賃貸事業用仲介というのは、それに特化した専門部署以外ではあまりありません。ですから、建物を売る場合、売主が個人は非課税、法人は課税と勝手に思い込んでいる営業マンも多いでしょう。
 本部の契約書チェック等をする部署になると社員の知識は高いはずですが、免税業者ならば消費税額を書かない、という判断を下しがちです。私は金融機関もさることながら、不動産仲介業者とも沢山取引してきましたが、大手では共通して、土地・建物価格の算出に深く関与することを嫌がります。売主が税額を示してきたものを載せてそのまま契約するならば良いのですが、買主・売主間の希望額が異なる消費税額・建物価格の交渉の仲介はしたがらないのです。買主の意向に偏った価格で仲介をして後々トラブルに巻き込まれたら困る、という保守的な考え方が根本的にあるようです。ですから、課税事業者が売主となる取引以外では、建物価格について触れたくない訳です。
 昨日の取引も、まずは消費税額の記載を私が主張しましたが、売主が消費税の納税義務が無いのだから消費税額の記載をしない、という本部の判断があり、落としどころとして、特約に価格内訳を記載するということになりました。
 しかし、それさえ拒まれることもしばしばあります。契約書に記載が無ければ、購入後に固定資産税評価額按分の建物価格にすること位しかできなくなります。税理士やコンサルタントの書いた本を見ると、それ以外にも
・再調達原価から建物価格を出して残りを土地とする方法
・公的指標から土地価格を出して残りを建物とする方法
があるのですが、国税不服審判所において、
「請求人はマンションの土地及び建物の取得価額は路線価を基に土地の実勢価額を算出し、取得価額の総額から控除して、その残額を建物の取得価額とすべき旨主張する。しかしながら、一括取得したマンションの土地及び建物の取得価額の区分が明らかでない場合の区分方法については、通常の販売価額よりも高額又は低額で販売された場合であっても、その差額が土地及び建物双方の価額に反映されるあん分法の方がより実態に近似するがい然性が高く合理的であり、あん分法により取得価額を算出する場合のあん分比については、土地及び建物双方を同一の機関で定めている固定資産税評価額を基礎とする方がより合理的である。」
という裁決例があります。そのため、売主・買主間できちんと決めておくほうが無難です。
 では、契約書の特約にも仲介業者が金額を記載してくれない場合どうするか、私がしばしばやっている方法にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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