建物価格を高く契約する1

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 不動産投資については、私のような投資家と、税理士やコンサルタントが様々な本を出していますが、多くの本に書かれていることは税引き後キャッシュフローの重要性であり、そのためには減価償却費を多く取ろうというのが、大抵の本に書かれています。減価償却費は実際にお金が出ていかないのに経費になるのでその分利益が減り納税額が減るり、その分を元金返済や修繕積立金に充てようという趣旨です。
 しかし、どのようにして建物価格を上げるか具体的に説明している本は少ないですね。ですから、それについて書きたいと思います。
 中小の宅建業者はハトのマークの全宅かウサギのマークの全日かどちらかの業界団体に入っていることがほとんどです。それら業界団体の契約書雛形では、売買価格の下に建物と土地の内訳を書く欄があります。そこの建物価格を多く書いてもらえば良いのですが、どのようにして多く書いてもらうか、ということです。
 大きな宅建業者は不動産流通経営協会(FRK)に入っていて、その書式では内訳を書く欄がありません。書く欄が無いなかで何とか書いてもらうべきなのです。
 今日は三井のリハウスの地元の店舗で契約予定なのですが、未だ建物価格について決まっていません。もちろん私の希望価格は伝えています。そして、前もって事前に売主と話を付けるように担当者に求めたのですが、「当日売主に来てもらってから売主に説明する」とのことです。
 収益不動産売買において、消費税額は時としてそれが原因で売買契約が成立しないほどの重要性を持っています。しかし、収益不動産の取り扱いをあまりしていない会社・店舗・担当者は、その重要性に気付いていません。大手ですと営業社員に宅建主任者資格を取らせますし、社員研修をしていることとは思いますが、印紙税、登録免許税、不動産取得税、譲渡所得税については知っていても、不動産賃貸業の所得税・法人税、そして、消費税については宅建試験に出てこないし、自己居住用不動産売買仲介では通常必要ない知識ということもあり、熟知している営業マンは少ないです。
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