共同担保を外す方法

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 昨日、某銀行の●●長と面談しました。約束通り担保付替え手続きがされなかった理由は、まず、<3月の融資承認時に営業マンが担保付替えの正式な手続きを執っていなかった>ということでした。融資と担保付替えは別物ですから、融資は融資で、担保付替えは担保付替えで審査されます。交換条件だった以上、同時に審査をさせ、同時に契約すべきだったと、その●●長と話す中でも分かりました。
 では、営業マンが正式に手続きしていたら認められたかというと、それはできなかったことも分かりました。結論として、営業マンと約束したはずの担保付替えでしたが、できないというのが銀行の回答です。どうしてかというと、<担保評価額が見合わないから>とのことです。
 どういうことだったか、事情をもう一度説明します。4月に戸建A借り換え資金の融資を受けました。その際、1戸では空室になったときに収支がマイナスになってしまうから形式的に共同担保扱いでもう1戸戸建Bを担保にして2戸への融資にしたい、とのことでした。ただ、その際営業マンがはっきり言ったのは、Aの担保評価範囲内の融資なのでBの部分は全て空き枠になる、ということです。そこで、従前から同銀行で借りれていた融資の共同担保を解除してBに付替えるということで話がまとまりました。
 しかし、昨日の●●長の説明によると、4月の融資額はAの担保評価を超えておりBの担保が無ければ融資できない額だったとのことでした。営業マンが言っていたことは嘘だったのです。そこで●●長が解決策として提案してきたのは、Bの抵当権を抹消する代わりに、従前から借りていたアパートの後順位にその抵当権を付け替える、というものでした。
 ●●長は誠意に対応してくれていると思いますが、そもそもの話は、戸建Bの担保を外すということではなく、戸建Bを担保提供する代わりに既存のアパートの共同担保を外すということでした。私がその旨再度主張すると、評価額の関係で内入れ(一部繰り上げ返済)してもらわないと出来ない、とのことでした。戸建Bの空き枠が私は全額分と思っていたのに、銀行審査部はそうは見ていなかったこと、及び、既存融資のアパートのに必要な共同担保の評価額が実際大きかったことからです。
 共同担保の抹消には、市況が上がり評価額が格段に良くなるとか、返済が長期間進み残債が大幅に減るとかいうことがなければ、内入れが必要な旨説明を受けました。営業マンと約束した他の担保への付け替えを指摘したところ、不動産は価格下落リスクや流動性リスクがあるので現金と同じには見られないとのことでした。確かにその通りだと思います。要は計算が合うかなのです。
 昨日の結論として、戸建Bを抹消する場合、既存アパートの共同担保を抹消する場合、これらを合せて抹消する場合、それぞれいくら位の内入れが必要になりそうか、金額を1週間以内に提示してもらうことになりました。なお、金額の内示はもちろん、Eメールや文書送付ではなく、口頭でとなります。銀行が必要な書類以外は文面を顧客に送らずに口頭で処理するという金融業界の「ルール」はこの銀行も同じです。
 さて、共同担保を外す方法として他の金融機関に借り換える方法をかつて紹介しました。実際、ノンバンクから昨日の銀行に借り換えることで共同担保を外すことができました。一方、同じ銀行から借りたままで共同担保を外すには、昨日の銀行に関しては、内入れが原則のようです。内入れ額に見合った共同担保を提供する方法もありますが、「見合った」というのは価値が同額という意味ではなく、価格下落リスクや流動性リスクを踏まえて価値の見合ったということです。
 ただ、もし私が銀行員ならば、内入れさせずに代替担保提供を求めます。内入れされては融資額と金利収入が減ってしまうからです。融資先が優良企業ならば猶更です。昨日、●●長は内入れでの抹消を検討するとのことでしたが、もし担当が違ったら、また、銀行が違ったら、同じことは言わなかったかもしれません。今回、アパート共同担保の抹消を私が強く求めたため、仕方なく内入れでの解決を図ることになったのかもしれません。
 銀行勤務の方、また、銀行取引の長い経営者の方、皆様の銀行ではいかがでしょうか。是非コメントして下さい。
 ところで、てつやさん、コメントありがとうございました。確かに融資の話が長過ぎたかもしれません。同程度の投資総額や家賃収入の投資家と比べて、私は将来の出口を考え小さな戸建・アパートを好んで買っているので、購入回数は格段に多いと思います。沢山借りていることもさることながら、年に10件とか購入する投資家はそういないでしょう。むしろ、借入額が多い事よりも、購入件数の多い事が自慢になります。
 その経験の中で購入時に私が最近していることを、明日から書いていこうと思います。明日は、建物価格をいかに高く契約するかという記事を予定していますが、いかがでしょう。ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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