ネット起業家・自営業者のための不動産投資講座2

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 サラリーマンとネット起業家等自営業者とでは、借り方、融資する金融機関・部署や審査基準が全く違います。そして、今サラリーマンでも今後退職してインターネットビジネスや不動産賃貸業で生計を立てようとされている方も、サラリーマンである今と自営業者である将来とでは、同様にそれらが全く異なります。
 まず、自営業者は医師や弁護士は別として、サラリーマン向け不動産投資ローンを受け難いです。つまり、オリックス銀行とスルガ銀行から融資を受けて不動産投資をするのが難しいということです。現在自営業者の方がされている事業と同様に不動産賃貸業も事業なのですが、この2銀行のサラリーマン向け不動産投資ローンでは、その事業経験が全くない人でも、勤務先が良くてその収入が高ければ比較的簡単に融資を受けられます。むしろ、未経験で既存借入金が無い人の方が融資を受け易いのです。そして、不動産や投資の知識も全く問われません。それどころか、不動産会社に長年勤務していて知識経験豊富な人が、なかなか審査に通らないのです。
 常識的に考えて、当該事業に関する知識も経験も無い人に事業資金融資をするのはおかしいですよね。ではどうしてこの2銀行がそのような融資をしているかと言えば、事実上、事業性資金融資として審査されていないからです。
 事業性融資は、通常、事業者の財務内容が最重視されます。すなわち、決算書等に基づく銀行格付けです。新規開業者の場合決算書が出来ていないので格付けがありませんが、その場合には事業計画と、経営者や従業員の知識・経験・能力といったものから融資可否が判断されます。なお、不動産賃貸業の場合、物件の収益性が高ければ自ずと良い事業計画になります。
 それに対し、前述の2銀行では、住宅ローンの部門で不動産投資ローンを取り扱っており、事業者に事業資金を貸しているのではなく、サラリーマンに投資資金を貸しているのです。サラリーマンの年収よりも毎年の返済額が低ければ、家賃収入が予定通り入ってこなかったり予期せぬ出費があったりしても、給与収入からある程度補てんできる、という審査上の発想があるようです。上場企業勤務で年収千万円のエリートサラリーマンであれば、不動産や投資の知識経験が全くなくても、1億円位簡単に借りられてしまいます。ただ、3億円はなかなか借りられません。3億円では毎年の返済額が給与収入を上回り、給与収入を当てにした融資ができないからです。
 また、あくまで素人相手の融資なので、物件の立地や稼働率が良いことが求められます。他の金融機関の完全な事業性融資ですと、借主は事業者すなわちプロですから、銀行員から見て立地や稼働率が悪い物件でも実績のあるプロが選んだ物件だから大丈夫だろう、という判断が働いて融資を受けられることがあります。実際、私が今年買った中で2棟は全戸空きの物件ですが問題無く融資が付きました。空いている物件を安く買ってリノベーションして賃貸するというのはプロの仕事です。それに対し、オリックス銀行とスルガ銀行が相手にしているのはアマチュアなので、安全な物件にしか融資してもらえないのです。
 このように、素人サラリーマンでも「属性」と物件さえ良ければ簡単に借りられてしまうのが、スルガ銀行とオリックス銀行の不動産投資ローンなのです。
 では、自営業者はどういう銀行からどのように借りて不動産投資ができるのでしょうか。また、今サラリーマンで融資を受けられていても、サラリーマンを辞めてインターネットビジネスや不動産投資を本業にしようとすると、自営業者になり、サラリーマン向け不動産投資ローンはなかなか借りられなくなりますが、どうやって融資を受けて不動産投資を拡大できるのでしょうか。私は年間利益百万円のインターネットビジネスの決算書を銀行に提出して融資を受けられましたし、その後もサラリーマンとしての給与収入が全くない中で5年間で約40件の融資を受けてきたので、その答えを知っています。知りたい方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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