銀行員に騙されないよう注意すること1

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 きたせんさん、どうもさん、わくわくリッチさん、コメントありがとうございます。
 これから1か月位かけて2作目の本を書きます。皆様からご要望等を受け、1作目に書かなかったことを中心とした構成にしますので、こちらからご意見をお寄せくださるよう、お願いいたします。また、低属性でも融資を受けている方やアパートローン以外で1億円以上借りている方に寄稿・対談をお願いするかもしれないので、ご協力下さる方は、上記フォーム最下部の「その他」欄にお書きください。
 私たちは家を貸すのが商売ですから、空き部屋を貸したくて貸したくてしょうがありません。もちろん、入居申し込みがあっても、きちんと家賃を払ってくれるかどうかやトラブルを起こさないかどうかを審査するので、誰にでも貸す訳ではありませんが、特に借金がある場合には、空室が出たらどんどん貸していかないと倒産してしまいます。
 銀行はお金を貸すのが商売です。預金者に利息を払うとともに経費を賄わないといけません。そして、株主に配当を払わなければなりません。利益を上げるために手数料収入を増やそうとしている傾向にはありますが、やはり基本は融資からの金利収入です。銀行の営業マンは、貸したくて貸したくてしょうがないのです。
 特に、大きな組織ですから、店・部・センター・ブロック、こうした部署単位で、そして、個々の営業マンに融資金のノルマが課せられます。特に、期末である3月や9月ははどこの銀行もそれが厳しくなります。融資以外にも、近年の自由化で銀行が色々と扱えるようになった各種金融商品や、クレジットカード等、様々がノルマが与えられています。例えば、先月末には、今年取引を始めたばかりで借入残高が未だ少ない銀行から、高額な金融商品の勧誘がありました。また、融資を申し込むと、「今月(来月)中に決済を」と銀行員から言われることは、数件の融資取引しか無い方でもご経験済みかと思います。
 そんな中で、今年3月、某銀行の営業マンに騙されてしまいました。どこの銀行か特定できる記載は避けますので、皆様も銀行名(名前の一部やイニシャル等を含む)付きのコメントはご遠慮下さい。
 銀行は融資するのが商売であり、中でも引き受けやすいのが借り換えです。既に事業者が借りているものなので事業者に新たなリスクを負わせる融資ではないし、不動産賃貸業の場合、他行で借入後順調に経営できている物件についての借り換えになるので、銀行としても新規購入物件に融資するよりもリスクが低いので、取り組み易いのです。
 3月の話は借り換えをめぐってです。私はノンバンクからも借りていることから、銀行員がまず目を付けるのはそこです。金利を極端に下げなくても、一般的な銀行金利水準でノンバンクの金利には勝てるからです。3月の借り換え融資のノンバンクの金利は3.9%でしたので、どの銀行でもこれより低い金利で融資することは可能です。
 ただ、借り換えをする私達事業者にとって、金利が少々下がるだけでも借り換えた方が得だとは必ずしも言えないのです。借り換えを引き受ける銀行が不動産担保に関する手数料や調査料を取りますし、登記費用もかかります。私の件ではそうした費用が70万円位かかりました。さらに、ノンバンクで長期融資を途中解約すると必ず違約金なり中途解約手数料なりを取られます。それが100万円以上かかりました。そのため、6千万円以下の借り換えでしたが、そのために200万円近い出費をしました。
 その出費はその後金利が安くなる分で回収していくことになりますが、仮に毎年の利払いが50万円安くなったとしても、回収するまでに4年を要します。もし何等かの事情が生じてその間に担保不動産を売却することになれば、借り換え費用を回収することなく終わってしまい、すなわち、借り換えて損をした、ということになってしまうのです。
 ですから、借り換え元に違約金や違約金並みの手数料を払わないといけない場合(ノンバンクでなくても、ノンバンク並みに繰り上げ返済額の2,3%を取る銀行も沢山あります)、借り換え後の金利が1%程度下がるだけでは、あまり、金銭的メリットが生じないのです。
 そこで、営業マンが持ち出したのが、既に同銀行から借りている他の全ての融資の金利を、借り換えの金利と同金利まで引き下げる、ということでした。それによって、200万円近くの借り換え費用の回収期間が約2年半に縮まる計算になりました。その後は毎年80万円位の金利負担減になる計算です。
 それだけではありません。私たちが空室を貸したいのと同様に、銀行の営業マンというのはお金を貸したくてしょうがないのですから、他にも借り換えメリットを出してきました。どういうものか、この連載にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。あまりご関心が無いようでしたら、別の話題に変えようと思います。
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