資産家でなくても高額の融資を受ける方法2

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 昨日のメルマガに書きましたが、太陽光パネルをタダで貰う方法について資料請求された方、資料届きましたね。また、融資を受けて太陽光パネルを買いたい方と無料個別面会相談申込の方には自動返信メール届いていますね。届いていない方は、エラーが生じたと思われるので、昨日のメルマガ記載のフォームから、再度ご送信をお願いいたします。
 コメントを頂戴しましたが、上流階級とは働かなくても資産からの上がりで食べていける層を言います。大地主が受け取る地代、会社の大株主が受け取る配当、こうした資産からの収入のみで働かなくても生活できる人達を差します。自宅しか資産が無いのは中流階級です。また、多くの不動産投資家は、元々不動産をあまり持っていない中で、割安な不動産を見つけたり、融資を受けたり、修繕したり、入居者募集をしたり、賃貸管理をしたり等働いているので、上流階級には該当しません。
 私の両親は70年代に結婚して自宅を購入しました。当時地価は低かったですが、元々お金を持っていた訳ではなかったので、住宅ローンを借りて共働きで返済して、そして、買い替えをしたのが今の私達家族の自宅です。ちなみに、家族で持分を共有しているので、家族全員が物上保証人にならないと担保提供できず、誰一人連帯保証人になってくれない状況ですから(皆低所得で資産もあまり無いし、私が万一の際に不動産賃貸業を引き継ぐつもりもないので、仕方ありません)、もちろん自宅は私の不動産投資資金借入の担保にはなっていません。
 なお、自宅のことは2年前に出した私の本の47-50ページにて、面積まで含めて詳しく説明済です。
 そして、昨日書いた地銀はアパートローンだったので家族全体の資産背景を含めた審査になりましたが、その後主として借りている第二地銀と信金は法人への事業性資金であり、融資担当者は私個人の収入・資産状況を把握していません。一応、個人の確定申告書・決算書は提出していますが、融資担当者の頭の中に、私が個人でいくら売上や所得があるとか、いくら借りているとか、そういうことは全然入っていません。
 金融機関は金融庁の「金融検査マニュアル 中小企業融資編」を参考に債務者区分と格付けをしていますが、ここで書かれているのは、法人だけでは債務者区分が正常先ではなくそれより悪くなってしまう場合に、個人収入や資産を加味することができる、ということです。フルローンの不動産投資では、当期純利益+減価償却費から元金返済しないといけません。元金返済がきちんとできていれば、そう悪い格付けにはなりません。返済前のキャッシュフローが十分あることになりますから。なお、格付けについての詳しい話は、既存借入額2億円以上で法人として本格的に不動産賃貸業をしたい方向けの特別メルマガを今月新刊しますので、そちらでする予定です。
 つまり、法人の財務状況が良ければ、代表者個人の資産や収入をあまり問われないのが通常です。ですから私は、当初の相談・融資打診時に、個人の資料は金融機関に提出しません。その後求められれば出しますが、個人の申告書・決算書を徴求せずに、法人の資料だけで融資をしている金融機関も複数あります。
 アパートローンは基本的に資産家向けですから、スルガ銀行とオリックス銀行を除き、自宅他ある程度の資産を持っている必要があります。それに対し、完全な事業性資金融資は(実質個人の資産管理会社に融資をするというアパートローンは除く)、会社に対しての融資であり、連帯保証人となる代表者の個人面が加味されることもありますが、法人の格付けが良ければ、代表者個人が資産家でなくても高額の融資を受けることができるのです。
 某銀行に借り換え資金融資をしてもらった際の失敗談を今夜書こうかと思っています。賛成の方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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