サラリーマンでも事業者として融資を受けるには2

NO IMAGE

 連載なのに間が空いてしまってすみません。
 ここ1週間に色々とコメントを頂戴し、ありがとうございます。銀行に騙されたということを心配して直接ご連絡下さった読者さんもいて、感謝です。なぜ騙されたのか、そして、騙されないためにはどうしたら良いかについては、明日か明後日に書くつもりですので、人気ブログランキングをクリックしてお待ちください。
 昨夜はユーストリーム放送で石田健さんとの対談でした。見てくれた友人から「不動産投資の話よりも冒頭に出てきたケチケチ生活の話のほうが面白かった」と言われました。皆様どうお感じになられましたでしょうか。是非コメントして下さい。
 昨日私の本についてコメントを頂戴しました。不動産投資は自己資金が必要ですから、学生やフリーターであれ、エリートサラリーマンであれ、貯金ができない人はできません。私は幼稚園児の頃から、親に銀行に預金するという教育を受け、お年玉を一切使わず貯金してきました。中学を出た時から大学院に入って2,3年するまでの約10年間、ずっとアルバイトをしていましたし、親が年金暮らしで低所得だったこと及び私の学業成績が優秀だと認められたことから、大学(学部)では、授業料全額相当額の奨学金を大学から貰っていました。学部までは親が学費払ってくれていて、奨学金は私名義の口座に大学から振り込まれ、生活費はケチケチ生活でアルバイト収入の一部を使うに過ぎなかったので、預金は貯まっていきました。学部卒業時には千万円に達しました。
 峯島忠昭著『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ』によれば、年間給与収入240万円の工場労働者でありながら、区分1戸と戸建2戸の賃貸不動産と自宅用区分合計1,250万円を自己資金で買い、その後信用金庫から融資を受けてアパート1棟を購入した、とのことです(39-43ページ)。低所得でも20代で千万円以上の貯金を貯めることは実際可能なのです。
 一方、年収千万円のエリートサラリーマンでも貯金が無いひとは不動産投資ができません。結局、不動産投資をできるかどうかは属性よりむしろ自己資金によるところが大きいということです。
 もっとも、属性の良い方は、2つの銀行が行っているサラリーマン向けの不動産投資ローンで、いきなり1億、2億という融資を受けられますので、スタート段階では有利です。しかし、サラリーマンの副業としては、その程度の融資しか受けられないのが通常です。サラリーマンではなく不動産賃貸業の事業主になることで、その後さらに融資を受けられるのです。
 自営業者の場合、既存の業績が良ければ事業者として融資を受けられます。私はそのようにして事業拡大してきました。では、サラリーマンでも事業者として融資を受けるにはどうすれば良いかについて、今日は書きたいと思います。
 まず第一は、法人を作るということです。もともと個人事業主であれば個人事業の一環として不動産賃貸業を営めばよいのですが、サラリーマンの場合、法人を作らないと不動産賃貸業をしていても、サラリーマンが本業と金融機関や信用保証協会から見られがちです。法人というのは個人とは別人格になり、法人は当然事業者です。
 ただ、中小企業の場合法人といっても個人と同一視されがちです。信用保証協会は法人であれば代表者がその法人経営以外に他の会社に勤めていているサラリーマンであっても、法人自体は中小企業なので、保証対象とします。しかし、金融機関は、サラリーマンが副業で会社を経営している、と見ることでしょう。
 そこで、出資はするものの、サラリーマンでは無い家族を代表者とする法人にされてはいかがでしょうか。もちろん、実質を見られます。代表者が金融機関の担当者と融資の話ができ、その代表者が会社を経営しているという実態が必要ですし、代表者の経営能力が求められます。既存の個人の不動産賃貸業は「関連企業」と見られ、その業績で法人で融資をしてくれる金融機関もありますし、法人としての実績を求める金融機関に対しては、個人の不動産を法人に一括賃貸すれば法人の売上が立ち、法人でほとんど経費をかけなければ利益率の高い会社になりますし、資本金を使って収益不動産を購入すれば、さらに売上が立ちます。
 ところで、この話もそうですし、会社経営をするためには会計知識が不可欠です。今月出版された叶温著『大家さん税理士が教える 不動産投資「お金の残し方」見極め法』は、不動産投資家向けの財務諸表論の入門書です。財務諸表とは、貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書の3つを差します。キャッシュ・フロー計算書は2000年から新たに導入されたものなので、それ以前に大学教育を受けて仕事で会計に携わっていない方には馴染みの無いものですが、現在の融資審査では重要になってきています。
 貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書について知らない、財務諸表論初心者の方にお勧めの一冊です。今日までアマゾンキャンペーンです。また、この著者は税理士であり、「不動産投資でお金を残す税金塾」に今日までに特別入会金五百円を払って入会すると、DVD教材等がもらえます。
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事