バルーン返済のリスク

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昨日書いたのは、金融業界で「バルーン」とか「テールヘビー」とか言われている返済方法です。これについて、知識・経験豊富な方々から有益なコメントを頂戴しておりますので、まずはそれらコメントをご覧下さい。
 
 個人部門の融資審査では返済後のキャッシュフローがいくら残るかが重視されますが、法人としての融資審査では、返済前のキャッシュフローが重視されます。すなわち、利益+原価償却費です。後はそこから借金を何年で返すかということであり、返済期間が短ければその分早く負債が減りますので、法人融資では、その方が良いという考え方もあります。
 法人向け融資期間は、都銀、信託、外資系においては短いです。設備資金でも5年や3年しか融資しない銀行もあります。収益不動産購入資金の融資では融資期間が短いと返済方法はバルーンになりますが、短期のバルーンは非常に危険だと思います。近年「貸し剥がし」という言葉が広まりましたが、期限が来たあと再契約してもらえないことを言っているのだと思います。
 ですから、私達がバルーン返済で借りる場合には、10年間の融資期間を取り、元金がその間に4-5割返せていることが重要だと思います。それであっても、10年後に売却代金から残債を抹消できるかどうかというリスクがあります。収益不動産の売買価格は基本的に収益還元評価で決まるとは言え、10年間で収益が落ちたり利回りが上がったりすれば、売価は当然買価よりも低くなります。また、収益価格でかつ積算価格の範囲内という条件で収益物件を買い求める投資家も多いので、建物価格中心の土地価値の乏しい中古物件ですと10年で積算価格が大幅に低下します。そして、耐用年数の面から10年後に収益物件として融資が付くのかという問題もあります。
 ゆえに、バルーン返済する場合は、再契約してもらえないことを想定して、売却代金から十分返済できる物件を選ぶ必要があります。10年後の収益額、利回り、融資情勢は不透明ですが、建物価格が原価法でどれだけ下がるかについては、容易に計算可能です。
 ということで、都銀の連載は終了します。コメントを頂戴した方々ありがとうございました。昨日のコメントが参考になったと感じた方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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