10年返済でも収支が合う方法

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 収益不動産購入の資料請求を不動産会社にしていると、「非公開物件」として信託受益権の物件が紹介されることがあります。これは主として投資ファンドが持っている物件です。投資ファンドが収益不動産を購入する際には、投資家から集めた資金に加えて、比較的大規模な金融機関からノンリコースローンを受けます。そのローン期間は、私達が買うような20年とかではなく、5年以内が一般的のようです。投資ファンドが買うのは都内を中心として立地の良い場所が多く、地方の利回り20%という物件は通常扱われません。それなのにどうして融資期間5年で収支が合うのでしょうか。
 それは、毎月・毎年の元金返済が僅かだからです。中小金融機関が行う、また、中小企業が受ける融資は、融資期間内に元金や元利金を均等に返さなければなりません。例えば、融資期間5年の元金均等返済ならば毎年20%ずつ元金を返す必要があります。しかし、収益不動産購入でそんなことをしたら通常収支が合いませんので、投資ファンドは毎年3%程度の元金返済をすれば済む契約で融資を受けます。
 そうすると、5年間で15%しか元金返済できません。残りは売ったときに一括返済します。こういう借り方もあります。実際、私も外資系銀行子会社の不動産担保ローン会社から、そのような形で融資を受けました。
 都銀で融資期間が10年だと、不動産賃貸業で毎年10%返すことは難しいので、元金返済金額の計算期間を20年に設定します。そうすると。毎年の返済額が5%となり、これならば収支は合ってきます。10年経った時点で残債を一括返済するか、または、双方の意向が合えば再契約するか、ということになります。
 都銀ではこんな借り方もできます。しかし、その場合審査は通常よりも厳しくなり、高い格付けが求められます。私はそれに向けてコツコツと事業拡大を続けています。
 今回で都銀の話はひとまず終わりにします。参考になったと感じた方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
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