100万円の借入をする意味と留意点

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 昨日は数件の金融機関を回り、100-200万円位の融資契約を次々としてきました。不動産担保ではないので、立会いが無いままに明日融資実行となります。金利は10年間の固定金利で2%未満です。金融機関にとって、単にこれだけの融資では手間ばかりかかって利益になりません。また、私としても、手間をかけて必要の無いお金を借りて金利を払うということで、これだけを考えれば何も得しません。私も金融機関も双方が得と思わない取引を、なぜ双方がするのか、それは、今後の取引展開に期待してのことです。
 金融機関としても1億円位の融資をすれば、金利が2%とすると当初年間200万円近くの金利収入が入ってきます。預金として資金調達すればほとんど調達コストはゼロに近いので、十分儲かります。変動金利ですから、資金調達コストが上がれば貸出金利も上がり、返済がきちんとされる限り、金融機関は損をせず、かなり儲かります。
 私としても、1億円の融資を受けて1億円の収益不動産を買えばネット収入が年間千万円位になり、金利200万円を払っても800万円が利益になりますので、金融機関以上に儲かります。
 このように、金融機関と私が今後儲けるために、まずは保証協会付き融資で借入・返済実績を作ることが重要なのです。一都三県の金融機関で、何も取引のない小規模事業者にいきなりプロパーで融資をするのは、アパートローンに積極的で有名な銀行等ごく僅かです。ですから、まずは保証協会付き融資から始める必要があるのです。
 留意点として、その後購入資金のプロパー融資に繋がる可能性がどの程度あるのか、また、仮にプロパーをしてくれる可能性が高いとしても、自分の好むような物件に融資してくれるのか、事前に話を十分にしておく必要があります。無駄な金利を払って手間をかけ、その融資だけで終わってしまっては意味がありません。将来に繋がりそうな金融機関を選ぶことが重要です。
 さて、保証協会の融資は、責任共有制度といって、事業者の債務不履行があっても保証協会が代位弁済するのは8割で、残りの2割は金融機関処理するという形が通常です。そうした中で、例外的に保証協会が100%保証する制度があるのです。保証協会は公的な機関であり万一の際には国が救済するでしょうから、金融機関にとっては、手続きを適切に行っていれば、100%保証制度を使った融資は、リスクが非常に低い安全確実なものになります。国の後ろ盾でほとんどリスク無く貸出事業が行えるのですから、金融機関にとっては非常に好都合な融資なのです。
 しかし、100%保証は例外的な制度であり、誰でもいつでも使える訳ではありません。そんな中で、9月9日の政令改正により、首都圏で本格的に不動産賃貸業を営んでいる事業者(多分皆様の多く)がたいてい使える100%保証制度が、来年3月31日まで使えることになりました。
 100%保証制度が使えれば、メガバンクの法人営業部門からでも事業性資金融資を受けることが意外と簡単です。さらに、未だ融資取引を始めていない地域の地銀や信金も、この制度が使えるとなると、融資をしてくれる可能性が高まります。このように、信用保証協会の100%保証制度は、融資を受けて事業をする者にとっては非常に重要であり、9月9日の政令改正は、不動産賃貸業者にぴったりのものなのです。ただ、マイナーな話題なのでテレビのニュースで報道されることは無いでしょう。
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