為替を海外不動産投資でどうコントロールするか

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 ご質問・ご意見が寄せられましたので、今日は為替の話題を書こうと思います。今は時間がなくて全くやっていませんが、私も数年前までは外国為替取引をしていました。いわゆるFXはハイレバレッジの投機に使われることが多いですが、外貨建て資産のリスクヘッジにも使えます。
 例えば、日本円を海外不動産に変えると為替リスクを負いますが、FXで外貨を売って円を買えばリスクヘッジになります。
 海外の銀行から現地通貨で借入してその国の不動産を買った場合、最終的に残債が無くなればその国の不動産に加えて通貨を持っているのと同じですが、仮にフルローンだとすると、外貨建ての不動産価値が外貨建て借入金で相殺され、不動産を持っていても元金返済が進まなければ外貨建て資産を持っていないのと同じです(プラスマイナスゼロ)。そこで、為替差益を得たいのならば、そのゼロの状態から、FX会社で現地通貨を買い、残債の減少に併せてポジションを徐々に閉じていくという方法が考えれます。
 しかし、アジア通貨は動きが激しく、円キャリートレードのようなことを行うと、短期的には価値が大幅に下落する恐れがあります。例えば、10年位前にインドネシアで暴動が起こった時には、インドネシアルピアが大きく減価しました。政治経済情勢にかなり左右されますので、アジア通貨の外貨取引はかなりリスクが高い投資です。
 
 ですから、為替差益を得るということでしたら、海外のHSBCで外貨建てで借りるという方法や、別にFXでポジションを持つという方法がありますが、投資対象国の通貨価値が下がった場合に、追加担保・証拠金を求められたり、強制決済させられたりというリスクがあります。なお、日本の銀行でも担保価値が下がったら追加担保という約定になっていますが、一般的には期限の利益喪失とか強制決済とかにはならないところ、海外の銀行、特にノンリコースの場合には、為替差損が出て補てんできないとせっかくの不動産を取られてしまいます。
 金利は高くても現地通貨で借りて現地通貨で投資するほうが無難ではあります。ただ、それだと不動産賃貸業としては儲からないので、外貨建てで借りたり等工夫している方もいるようです。
 いずれにしても、金利が高く家賃相場が低い途上国への不動産投資を不動産賃貸業として成り立たせることはそう簡単では無いようです。日本のようにはいかないと、いくつもの不動産会社から同様に言われました。ポイントは外国人向けの賃貸マーケットです。続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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