アジア途上国への不動産投資について2

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 人気ブログランキングのポイントが上がりましたので、この話題を続けます。
 投資家に日本の収益不動産を売って食べている人たちは言う訳がありませんが、日本の不動産賃貸業の将来は暗いです。今は低金利で都市部では空室率も低いので、たまたま儲かっているだけです。金利や空室率が上がったら、返済後のキャッシュフローで生活することなどとてもできなくなることはもちろん、キャッシュフローがマイナスになります。働かないで暮らしていけるとか、年金代わりになるとか、そういうことを言って収益不動産を売っている人たちが沢山いるようですが、今たまたまそれができているだけに過ぎないことを認識すべきです。
 私は不動産賃貸業が本業なので、社会経済情勢が変わりキャッシュフローが残らなくなることも視野に入れた投資をしています。キャッシュフローが重要なことはもちろんですが、利益が上がるかどうかも、投資判断で重要です。ネット利回りが10%で金利が5%だと5%の利益になります。ただ、税金を払いフルローンの元金均等返済をすると、キャッシュフローは残りません。そういう状況になっても可能な財務体質を作っておくことが、長期的に不動産賃貸業を続けるならば不可欠です。
 金利が5%に上がっても、利益は5%分あるのです。納税して元金返済すると利益は手元に残らないので、それらを引いた後のキャッシュフローで生活することを目的に不動産投資している方は、よほどの高利回り物件を高稼働させない限り、金利が上がったらその目的を達成できなくなります。しかし、5%で資金調達して10%で運用できれば利益は5%分あるので、お金が残らなくても事業が失敗とは必ずしも言えません。
 その5%分は税金の他、元金返済に回っています。元金返済は負債の減少ですから、純資産の増加です。手元にお金が残らなくても、純資産は増えているのです。そのように考えられないと、金利が少し上がった後でも所有物件を持ち続けることはできないでしょう。では、そのように考えられるようにするには、どのようにすれば良いのでしょうか。
 一つは、家賃収入以外の収入源を持つことです。私が毎日ブログを書いているのもそのためです。サラリーマンを辞めて自由に生活することは結構なことですが、家賃収入以外の収入を作ってから辞めるべきでしょう。サラリーマンを辞めた投資家がインターネットを使って色々な商売をしているのは、単なる暇つぶしではなく、多かれ少なかれ収入源の確保という目的があるはずです。家賃収入以外で生活できれば、家賃収入が借入元金の返済に消えても支障ないからです。
 二つ目は、元金返済額が資産価値の減少額を上回ることです。25年元金均等で4%ずつ元金返済しても、不動産価値が4%以上減少しては、実質的な利益になりません。土地価値がほとんどなく建物価値中心の築22年のRCマンションの価値は、耐用年数47年で計算すると25年でほぼゼロになります。資産価値が毎年4%近く減少する計算になります。RCマンションは耐用年数が長く銀行評価が出ることから好む投資家が多いですが、土地建物構成比によっては、今後金利が上がる等してキャッシュフローが残らなくなれば、持っていてもリスクとコストだけかかる負の資産になってしまいかねません。
 一方、土地価値中心の物件ならば、大災害で土地が無価値にならない限り、多少の相場下落程度ならば、元金返済に近い純資産の蓄積ができます。ゆえに私はアパートを好んで買いますが、マンション志向で大規模修繕の好きな方は、土地値以下でRCマンションを買うと良いでしょう。価格帯は上がりますが、全戸分の屋外平置き駐車場が付いているマンションを都会で収益還元評価で買えば、土地値水準になることが多いでしょう。賃貸マンションの価格は基本的に収益還元評価で決まりますので、耐用年数超えのアパート以外買えない訳ではなく、実際私は平成築マンションも買っています。維持費や解体費がアパートに比べて割高というデメリットはありますが、減価償却費による節税を利用できるというメリットもありますので、大規模修繕費用まで視野に入れた投資ができるのであれば、マンション投資を否定するつもりは全くありません。
 そして、日本では不動産価格の上昇は期待できませんが、アジアの途上国ではそれが期待できます。もちろん必ずそうなるという保証はどこにもありませんが、日本より上がる可能性が高いことは、多くの方が感じるところでしょう。皆がそう思って買えば価格は当然上がります。
 バブル経済崩壊を経験している日本人としては、値上げ利益に過度に期待した投資は慎重になるべきでしょうが、値下がりが無ければ、元金返済分は資産の蓄積になります。そのような考え方ができないと、アジア途上国への不動産投資には向きません。
 
 なぜならば、アジア途上国では日本より高金利な一方で、不動産の利回りはさほど高くないからです。返済後キャッシュフローで生活を、ということは非常に難しいです。返済後キャッシュフローではなく、家賃ネット収入と利息との差額の利益がどれほどか、という尺度で見る必要があるでしょう。もっとも、これが逆転する投資案件も出回っていますが、賃貸利益マイナスで投資するのは不動産賃貸業ではなく不動産売買業であり、投機とも言い、それはお勧めできません。
 理想は家賃収入から元利金の返済ができることです。では具体的にアジア途上国への不動産投資はどのようにできるのか。日本人が経営している約10社の海外不動産仲介会社に問い合わせた上で私がどのように考えているか、続編にご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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