仲介不動産会社との交渉で困ること3

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 間が空いてしまってすみません。収益不動産の融資は住宅ローンのように簡単に付くものではなく、特に、法定耐用年数超過の融資期間を取るのは、ここ2年位の間にかなり難しくなりました。ゆえに、昭和築のアパートを売ろうと思ったら賃借人を退去させて土地として売り出すべきだと思うのですが、売主のみならず、仲介不動産会社もそういう融資事情を知らないことがほとんどです。では平成築のマンションならば良いかと言えば、数億円の融資を付けることもかなり大変です。
 ですから中古収益不動産売買をローン特約付きで契約しても特約条項で解約になる可能性がかなりあり、売主はそれを承知の上で売り出すべきだと私は考えますが、そういう認識の売主が少ないことはもちろん、一般住宅を中心に扱っている仲介不動産会社もそのようにはなかなか考えられないようです。
 自己居住用であれば賃貸用であれ、契約すれば当然販売中止となり、成約済みという処理がなされます。そこでローンが通らなかったから再度販売し直すということは、売主にしても仲介不動産会社にしても嫌なことであり、特に、中古の購入をしておらず売却にも慣れていない地主系の売主であれば、契約が完了したのになぜ解約になるのか、容易に理解できないこともありましょう。
 ですから、仲介不動産会社がローンが付くかどうか分からない買主と契約させたくないと思うのは分かります。しかし、買主が融資審査に通るまで売主は何もしないでただ契約を待つという仲介は、売主に偏ったやり方だと考えます。その点においては、買主のことを考えていないのです。
 どういうことかと言えば、測量等売主がすべきこと(売却に必要ならば売り出す前にやっておいてもらいたいものですが)を融資が付いてから着手するとなると、融資審査に通っているのに、買主は1か月も2か月も引渡しを待たされることになりかねません。
 融資審査に通ったといっても、どこかがそれを保証してくれる訳ではありません。仮にその金融機関が業務停止処分を受けたりして融資できなくなったらどうなるでしょう。ローン特約無の売買契約は、融資審査に通っていたとしてもリスクを伴います。
 また、金融機関の担当者は「今月・今期の成績に出来る」と思って審査に通したのに、1か月も2か月も実行を待たされては、当然担当者から良く思われません。その後の取引に悪影響を及ぼす恐れもあります。
 また、中古収益不動産を買っている人は、1物件買って終わりではなく次々と何棟も買いたい人が多いでしょう。融資審査に通って実行前の案件がある段階では、その金融機関は次の購入物件の融資審査を引き受けてくれませんし、ようやく融資が実行されたところで、実行された後で、さらに「しばらく間を空けて下さい」と言われます。
 そういうことがあるので複数の金融機関と融資取引をするのですが、金融機関によって、物件の価格帯、地域、構造、築年数、評価方法等、様々好みが異なります。また、市況の影響や金融機関の都合で不動産業向けの融資をしばらく止めてしまうところもあります。そのため、10金融機関と取引していても特定の物件に合う金融機関となると1,2に限られますので、再度同じ金融機関を使うことを考えると、融資承認が取れたら速やかに決済することが望ましいです。
 買主に先に融資を付けさせておいて売主がすべきことは全てその後で、という仲介は困りおます。共感して下さる方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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