低属性でもスルガ銀行から融資を受けられた訳

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 人気ブログランキングのポイントさらに上がりました。私は何位なのかは気にしません。ポイント数により皆様の反応を探りながら書く内容を決めています。
 先週から5回に渡り、スルガ銀行とのちょっとしたトラブルを話題に出しながら、団体信用生命保険について私の持っている知識を皆様と共有しました。スルガ銀行を非難したくて記事を書いている訳ではありません。実際、スルガ銀行だから融資残高1億円を超えても団信付きで借りられた訳です。他の地銀ならば、通常は、団信枠不足のため融資不可で終わってしまうところです。
 スルガ銀行は金利が高くて有名ですが、他の銀行がしないような融資をするから金利が高いのです。1億円を超える団信もその一例です。もう一つが担保評価とか担保価格と言われるものです。他の多くの金融機関では、まず時価を評価し、それに6-8割程度の「担保掛目」を入れたものが担保評価や担保価格と言われ、その範囲内で融資するのが原則です。それに対し、スルガ銀行のアパートローンには「担保掛目」という概念が無く、銀行が評価した時価額まで融資を受けられるので、同じ物件でも他の金融機関よりも高額な融資が受け易いのです。
 借主が債務不履行に陥れば、任売や競売で担保不動産を処分することになり、担保掛目を入れずに融資しているスルガ銀行は融資金を回収できなくなるリスクをかなり負っています。そのリスクが金利に反映している訳です。
 さて、私は2008年の初めにスルガ銀行のアパートローンを1億円近く借りました。それは2006年の決算書に基づく審査であり、開業年の2006年に不動産を急速に買い進めたため、利益は出ていませんでした。同年の不動産以外の事業の利益は年間100万円程度でした。そんな低属性の私がなぜスルガ銀行の融資審査に通ったのか、当時の事情を知る行員はもうそのローンセンターにいないので定かには分かりませんが、多分、共同担保が取れるからだったことと推測しています。
 共同担保といっても、無設定の自宅や区分所有マンションを担保提供した訳ではありません。2006年中に他の銀行の融資を受けて買った2棟のアパートにスルガ銀行が第二順位の抵当権を付けるという条件付きで、融資審査に通ったのです。
 先ほど書きました通り、一般に銀行の担保評価は時価に掛目が入ります。銀行の厳しい査定で時価1億円と評価されても、担保としての評価額は7千万円ということです。多くの場合、銀行の担保評価は売り出し価格の半額以下でしょう。いわゆる属性の高い方や、今の私のように事業実績があり財務内容のそこそこ良い法人ですと、「信用」ということで、担保評価を超える融資を受けられる場合も多くなります。与信があまり無いと、融資額は担保評価内とされがちです。
 それに対し、スルガ銀行は担保掛目を入れないので、単純に言っても3割分評価を高く出してくれます。さらに、私が2年半に渡り皆様からのご相談をお受けしている中で分かったこととして、時価の出し方自体も他の金融機関よりも甘いです。ゆえに、4割以上評価が高く出ることも多々あることでしょう。
 特に、私は土地価値の高い物件を収益還元評価で安く買っており、既に他の銀行が一番抵当を付けていても、スルガ銀行目線では十分な余力のある物件なのです。無設定の区分よりもアパートの2番抵当のほうが保全がはかれるとの判断があったのでしょう。
 スルガ融資の購入物件価格自体も、川崎市でありながら土地固定資産税評価額より安い位でしたので、共同担保と併せて保全は十二分であり、収入面での弱さ(実質家賃収入しか返済原資がない事)を補えるとの判断がなされたのではないでしょうか。
 ところで、なぜ1億数千万円のスルガからの借入を他行に借り換えようと準備に着手するほど私が怒っているのか、それは、この共同担保についての問題なのです。団信枠はあまり残っていませんが、法人での賃貸経営が上手くいっているので、法人で融資してくれている複数の金融機関から、団信無しでも個人の借り換えを引き受け可能と言われています。そのため、スルガ銀行との取引を今後どうするか検討中です。
 私が怒っているのは、これまで述べてきた団信の話ではなく、共同担保の話なのです。具体的にどういうことか、ご関心のある方は人気ブログランキングをクリックして下さい。ご希望が多ければスルガ銀行とのトラブル談をさらに書きたいと思います。
 
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