付き合っても意味の無い金融機関と意味のある金融機関

NO IMAGE

 地域の全金融機関から融資を受ける、と書きましたが、あくまで地域金融機関です。つまり、主として地銀・信金です。都銀とは付き合う意味がありますが、信託銀行とは付き合ってもほとんど意味がなさそうです。
 金融機関の規模が大きくなるほど、個人と法人で審査基準や審査ルートが違ってきます。地銀でも横浜銀行レベルになると個人と法人とで担当が別です。都銀・信託になると、窓口店舗や階が別になっているところも多々あります。
 都銀の中小企業向け融資は保証協会付きが多く、プロパーに持っていくのはかなり大変そうです。私が4都銀と接している中では、三井住友銀行は中小企業にもプロパー融資をしているようですが、融資条件は保証協会付き県の制度融資のほうが良いような気もします。ただ、保証協会の保証枠は2億8千万円までであり、どんどんと借りればやがては限界にきます。取引を繰り返す中で、プロパーに移行してくれる都銀があれば、保証協会後の先が明るくなります。
 信金・地銀ですと多いところでも1社に対し5億円位までしかなかなか貸してくれず、また、担保物件が遠方では融資をしてもらいにくいところ、都銀との付き合いは重要だと考えています。
 一方、付き合うつもりが無いのが信託銀行です。信託銀行の事業性資金融資は、基本的に上場企業対象であり、中小企業はほとんど相手にされていません。ゆえに、保証協会も利用できないことが多いです。3月の大地震以降、大手金融機関は軒並み(国からの要請があったものと思われます)、災害復興資金の融資制度を発表しています。私が持っている東京・神奈川の建物も壁にヒビが入ったりしていますのでこういう制度の対象にはなりますが、信託銀行に次々申し込む、ということはしません。
 なぜかと言うと、仮に災害復興資金を受けたとしても、その先の将来性が無いからです。信託銀行は中小企業向け融資をほとんどしておらず、その後融資を全くしてもらえない可能性があります。仮に申込させてもらえたとしても、超長期資金の融資はしていません。融資期間5年とか言われます。
 つまり、個人部門と法人部門とで全然違う訳ですね。個人部門だと、地主が建物を建てる際には建築資金を30年位まで出します。ところが、法人部門では5年です。5年では購入資金には向きませんね。信託と取引しているような地主は資産管理会社を持っていることも多いので、個人部門で法人への融資もしています。しかし、あくまで新築を前提とした融資なので、RCでも新築後30年までが融資期間とされていたりします。つまり、良く市場に出ている築20年以上のマンションでは、ほとんど融資期間がとれません。
 そのような訳で信託銀行とは付き合っても意味が無いのですが、合併を繰り返している業界で、実は、一つだけ、旧行の流れを受けて僅かながら中小企業向け融資をしている信託銀行があります。私は学生時代、不動産賃貸業を始める前に、合併で今は無くなった某信託銀行から他事業の創業支援融資を受けました。保証協会付き無担保で数百万円でした。もしかすると、その系列の信託銀行からは融資を受けるかもしれませんが、他はダメですね。
 なお、ここでいう信託銀行には、オリックス信託銀行は含まれていません。大手信託銀行とは全く性質が異なりますから。ちなみに、この銀行はもうすぐ信託銀行から普通銀行に変わります。
 それから、あおぞら銀行と新生銀行も法人向け融資は5年位しかしていない様子です。また、シティバンクは「インターナショナルカンパニー」が融資先とのことで、上場企業でも日本国内でしか営業していない会社は主たる取引先ではないようです。
 これら金融機関でも、個人向けのアパートローン的なものはある銀行はありますが、中古不動産をどんどんと買っていくのには向きません。
 はっきり言って、修繕費等で100万円の融資を受けても、借主貸主双方にとって金銭的メリットはありません。逆にその後の管理コストがかかりそれが負担になります。しかし、そういう融資から初めて、購入資金融資に繋がれば、大きなメリットになります。実際、先月少額の融資をしてくれた某信金に今具体的な相談しているのですが、正式申し込みすれば支店長決済ですぐに融資承認出すと言われています。
 ゆえに、無闇に融資申し込むのではなく、付き合って意味のある金融機関とそうでない金融機関を私たちのほうで選ぶことが重要です。
 そして、その付き合い方として、保証協会の100%保証が効力を発揮します。未取引の信金が申込を受け付けてくれるというのですが、保証協会100%保証を使うのが条件だと言われました。「弊社の財務状況から責任共有は引き受けられないとご判断されたのですか」と質問すると、「そういうことではなく、積立預金等の取引が全くないからです」との答えでした。信金との取引は預金取引から始めるのが普通です。私はこれまで全信金でいきなり融資取引から始めてきましたが、それは普通ではないのですから、その信金が責任共有の保証協会付き融資からのスタートを拒んだのも理解できます。
 そこで、現在申込・相談中の金融機関には、100%保証制度を使う前提で話をしています。売上が落ちていなくても使える、今の時期だけ限定の制度があり、既に複数物件持たれている方は、特に法人で不動産を持っている方は、この制度の対象になる可能性がかなりあります。どういうものか、知りたい方は人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事