すぐに購入資金を貸してくれない金融機関との付き合い方1

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 人気ブログランキングの上位が入れ替わりました。私は他人のブログをあまり読みませんが、たまに読むと、上位のブログには結構良いことがかかれていたりします。
 サラリーマンがいきなり数億円のフルローン・オーバーローンを受けて購入・開業するというのは5,6年前の話で、今は普通無理です。オリックス信託銀行やスルガ銀行のように個人向けアパートローンとして未開業者にいきなり貸すところもありますが、頭金1割+諸経費は必須ですし、合計2億円程度までしか貸してもらえません。首都圏のある程度資産価値のある物件を買うとなると利回りはせいぜいネット10%ですから、自己資金3-4千万円を元手に合計2.2億円分位の不動産投資をして、年間2千万円程度の不動産収入を得て、半分返済して千万円残り、そこから所得税を払ったり大規模修繕費の積立をするということで収支は合います。
 しかし、これは低金利の今だからたまたま成り立つ話に過ぎず、金利が上がったらこういう商売は成り立ちません。そのため低金利の今が稼ぎ時であり、それゆえ私は、投資規模を膨らませて、とにかく今利益を得ようとしています。
 返済後キャッシュフロー千万円あるからそれで一生生活できると考えるのは夢物語です。仮に2億円の借入残高があり、金利が2%上昇したら支払利息が400万円増えますし、特にマンションは建物が古くなれば大規模修繕費用がかかります。金利が4%以上上がれば、返済不能に陥る恐れが高いです。オリックス信託銀行やスルガ銀行のアパートローンは事業性資金融資という位置づけが薄く、サラリーマンの給与収入も返済原資として計算して融資してくれます。それゆえ、いわゆる「属性」の良い方は事業収支があまり良くなくても審査に通ってしまうのですが、そこが怖いところです。銀行は給与収入を当てに融資しているのに、退職して給与収入が入ってこなくなれば、銀行の計算も外れてしまいます。
 融資に依存した不動産賃貸業で儲けられるのは低金利の今だけです。例えばオーストラリアの政策金利は現在4.75%であり、数年前はアメリカもこの位の水準でした。これは好景気によるものですが、日本では国債増発による国債価格の下落(すなわち金利の上昇)リスクが懸念されます。
 私は金利が上がっていったら不動産賃貸業を縮小させ、別の仕事の比重を高めるつもりですが、低金利の今は不動産賃貸業が儲かります。ネット10%の物件を買って2%で資金調達すれば8%が利益になるのですから。ゆえに、今はとにかく事業規模を拡大し、今のうちに沢山稼いでおきたいと考えています。2億円分の不動産だけでは、将来の蓄積があまりできません。
 そのため、オリックス信託やスルガ銀行から目一杯借りた後にどうするのか、という話になります。頭金2-3割出せば利用できるアパートローンは他にもありますが、私を含め普通の人はそんなにお金を持っていません。私の場合、家賃収入は多額に入ってきますが、物件購入時の諸経費・修繕費に消えますし、また、融資を受けないで買う物件もあるので、あまりお金は残りません。
 そこで重要になるのが、個人向けアパートローンではなく、事業性資金融資を如何に受けるかです。私が利用している個人向けアパートローンはスルガ銀行1億強(スルガ銀行は生保会社との契約により1億円を越えても団信に入れます)と横浜銀行1億弱(横浜銀行は地銀団信1億円までしか団信に入れません。横浜銀行と生保会社が直接契約している別の団信は使えません)に過ぎず、後の10億円以上の借入は事業性資金融資です。
 不動産賃貸業は一人や家族数名で経営することが多いですね。そういう小規模企業に好んで融資してくれるのが、第二地銀と信金です。こういう金融機関から借りることなく、私のここまでの事業拡大は有り得ませんでした。しかし、そういう中小金融機関の中には、いきなり高額の購入資金を融資してくれないところも多々あります。
 事業性資金はまずは保証協会付きで、とか、まずは預金取引から、とか、そう言われることがしばしばあります。しかし、そこで諦めてはいけません。保証協会付きの小額な融資から始めた複数の信金で、購入資金の融資をしてくれるようになりました。
 昨年末のセミナーを聴講された方からの相談として、「期限内に購入物件が見つからなそう」というものが何件もありました。その結果期限が切れて融資を受けられなかった方も多かったかもしれません。セミナーで説明しましたが、物件購入資金の融資から始めるのではなく、修繕費の融資から始める方法もあります。また、敷地内や建物に、利益を生む新たな設備を付けるという事業計画で、小額の設備資金を受けるという方法もあります。いきなり購入資金の融資を申し込むだけが、金融機関との付き合い方ではありません。
 では、私が具体的に金融機関とどのように付き合っているのか、次回書きたいと思います。人気ブログランキングをクリックしてお待ち下さい。
 
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