物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法18

NO IMAGE

 融資審査で大きな銀行が重視するのは決算書上の利益で、小さな銀行や信金が重視するのは実際のキャッシュフローです。いずれにせよ、経費をあまりかけずに高い売上を上げることが重要です。また、不動産投資は自己資金が無いとできないので、室内設備・修繕の支出は出来るだけ抑え、購入資金を貯めたいですよね。
 そのために重要なのがプロパンガス会社との付き合いです。その点、何年も前に有名宅建業者・賃貸経営コンサルタントの本で読んだので、事業開始時から注意していました。私は生まれたときから都市ガス暮らしでプロパンガスのことは何も分かりませんでしたが、区分所有を除いても30件以上の不動産を購入してきましたので、それなりの経験をしています。同程度の投資・家賃規模でも大型マンション数棟しか持っていない投資家より私が勝る点はそこにあります。
 私たち不動産賃貸業者は継続課金ビジネスをしており、解約になり課金できない期間が長いと収益が悪化します。不動産仲介業とは違うのです。不動産賃貸業者と提携して継続課金ビジネスを行っている業者は、賃貸管理会社をはじめ色々とありますが、家主の次に大きな売上を上げているのはライフラインビジネスでしょう。ほとんどの場合、電気は独占、水道は公営であり、競争市場にあるのはプロパンガス会社です。ですから、プロパンガス会社と手を組むのです。
 家族で経営しているような小さなガス会社は別として、追い炊き機能の付いていない単機能給湯器の無償貸与・修理・交換等は多くのガス会社でしています。単身向け物件では追い炊き機能は必要ないのですが、私はガス会社に、
・住宅用火災警報器
・消火器
の無償貸与を求めます。火を使うからには不可欠であり、法的に設置の必要があるものだからです。
 ファミリー物件なのに追い炊き機能が付いていなければ、付けてもらいます。バランス釜は追い炊き機能付き給湯器に変えて幅の広い浴槽を入れてもらいます。
 私はこれらの費用全額をガス会社に負担してもらっていますが、そこまでできている方は少ないのではないでしょうか。単機能給湯器の無償貸与は業界では当然です。しかし、それを超えるサービスとなると、ある程度規模が大きく仕入値の安いガス会社でないと難しくなってくるでしょう。私が主として取引しているのは町のガス屋に卸をしている会社なので、当然町のガス屋よりも仕入値が低く、町のガス屋にはできないことが可能です。他にも色々と設備投資をしてくれる複数のガス会社と付き合っています。
 また、都市ガス物件や区分所有マンションの給湯器や水回り設備を交換する際に、私はしばしばプロパンガス会社に依頼します。顧客サービスの一環としてあまり利益を乗せずに施工してくれるからです。東京ガスの下請けや工務店に依頼する半分以下の出費で済みます。
 では、どのようにしてそのようなガス会社を見つけたのか。実は、私はガス会社探しをしていません。中古物件では買ったときに既にガス会社が付いてきます。その、元々供給しているガス会社と交渉しているだけです。
 例えば8戸のアパートでも、戸当たりガス料金が1万円とすると、他社に切り替えられると従来のガス会社は年間96万円の売り上げを失う計算になります。築20年のアパートでも普通あと10年、20年と使えますから、トータルでの売上減少は千万円を超えますね。かなり大きいです。
 その売上を失うのと、100万円程度の設備投資をして新家主と契約を結ぶのとどちらが良いでしょうか。100万円も払う余裕が無い小さなガス会社は、諦めるしかありません。しかし、100万円払える中堅・大手のガス会社ならば、会社の方針によりますが、設備投資をしてもらえる可能性があります。
 私は不動産を買う度にガス会社と交渉し、取引ガス会社を選別し、かつ、増やしているのです。1社だけではダメです。どうしてかと言うと、その1社に今後買う物件全てを切り替えてもらおうとしても、ガス会社同士の関係で切り替えを引き受けてもらえないことがかなりあるからです。例えば、卸をしている会社は、卸先の会社の切り替えは当然引き受けませんし、卸をしていなくても、お互いに切り替えを取らないという協定を結んでいる会社が結構あるからです。
 そのような訳で、あちこちネット検索したり電話をかけたりしなくても、中古物件ではガス会社が元々付いてきますので、買う度に交渉して良いガス会社を選んでいけば良いのです。
 ただし、この方法は地道な事業拡大の積み重ねが必要です。私は自己資金や国民生活金融公庫の融資で区分所有マンションをコツコツ買うところからスタートし、今では2,3億円の物件に全額融資してくれる金融機関もありますが、それでも、「まずは保証協会付き取引からお願いします」と言われ、必要の無い数十万円・数百万円の借入をして、取引金融機関を増やしているのです。それは金融機関に加え保証協会の取引実績にもなり、先月三井住友銀行のオーバーローンで買ったアパートに加え、今申し込みしているアパートでも全額保証してくれそうです。
 不動産賃貸業を株式投資や外国為替投資の延長と捉えている方も多いでしょうが、そうした投資においても信用取引でいきなり1億円、2億円の投資をする人は非常に稀で、まずは少額の取引から経験を積んでいきますよね。
 事業にせよ金融投資にせよ地道な積み重ねが必要なことは言うまでもありません。ただ、そういう経験を積んできた私の情報提供により、皆様はその積み重ねをある程度省略したり、効率化したりすることが可能です。それゆえ私のブログは毎日千数百人の方がアクセスして下さり、また、さらにセミナーにご参加下さる方も多数いらっしゃるのだと思います。
 実は、単機能給湯器やバランス釜から追い炊き機能付き給湯器に今月にでもすぐ変えられる方法があります。知りたい方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
人気ブログランキングへ

日記カテゴリの最新記事