物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法15

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 間が空いてしまって済みません。それにもかかわらず人気ブログランキングへのリンクをクリックして下さっていた方々ありがとうございました。
 今週日曜日のセミナーにご来場の皆様ありがとうございました。後ろからでもホワイトボードやスクリーンが良く見える会場だったと思います。ただ、座席が176席しかないのが残念です。この定員に抑えようとすると受講料を高くせざるを得ず、私としてはより安い受講料でより多くの方にご来場頂きたいと考えています。また、私は体力が弱く1回セミナーをすると回復まで数日かかるので、小会場で同じセミナーを何回も続けて開催することは難しいです。また、銀行員とか保険会社員とか外部講師を呼ぶ場合には、満席になったから数日後に再開催、という訳にはいきません。
 会議室で200-300名収容と謳っているところは色々あり、昨年末は240人の会場でセミナーを開催しましたが、受講環境が悪かったです。その経験から分かったのですが、大人数できちんと受講してもらうには、まず、平坦な会場ではダメだということです。すなわち、
・講師、スクリーン、ホワイトボード等ががかなり高い位置に立て(られ)るよう、ステージがかなり上がっていること
・客席が後方に行くに従って上がっていき、前の人の頭が邪魔にならず、教壇上をよく見られること(ゆえに、大学の大講義室は階段状になっています)
という条件を満たす会場が必要です。
 加えて、スクリーンが大きかったり、ホワイトボードのペンが太かったりする必要があります。昨年末の会場は240人定員となっていましたが、会場のスクリーンでは小さくて後方からは見えませんでした。また、ホワイトボードは会場備え付けのマーカーが細くてやはり後方からは見えませんでした。幸い収録していましたので、字が読めるように映像の編集をかけ、受講された方には映像を無償配布することで対応しました。
 そこで今回は、元々予備校が映像視聴式授業に使っていた教室を借りました。ここから会場動画が見られます。後ろからでも前の画面が良く見えるように作られている教室なので、ここを選びました。また、ホワイトボードマーカーは、「極太」のものを買って持って行き、会場備え付けのものは使用しませんでした。
 そのような訳で、上述の条件を満たすような良い会場をご存じの方、是非教えて下さい。昨年末セミナーにいらした中で親切な方がいて池袋の専門学校のことを教えて頂き検討したのですが、会場の前半が平坦であり満席になると前が見難いようなので、見送りました。また、市民会館のホールようなところはステージが高く客席が階段状ですが、通常机が無く、客席が暗いので、受講環境は悪いですよね。
 それから、26日のセミナーを受講されご質問のある方は、私の携帯電話にお電話下さい。
 さて、本題です。私が実践している賃料上げる(下げない)方法を説明した後、空室期間を短くする方法に移っています。空室対策として設備のグレードアップは良く言われる話ですね。お客様が物件資料を見て興味をもってもらえるよう、また、内見した際に好印象を持ってもらえるよう、私も、それは行っています。ただ、あまりお金はかけません。
 例えばテレビモニター付きドアホンは15,000円で取り付けができますが、古い賃貸住宅は付いていないところが多いです。ドアホンが無くドアチャイムというアパートもいまだに沢山あります。私がそういう物件を買うと、空室からテレビモニター付きドアホンに交換していきます。職人に直接依頼すれば材工込で15,000円で付けられます。家賃6万円の部屋ならば1週間分の賃料で回収できますので、これは費用対効果が高い投資だと思います。
 中古で流通しているアパート・マンションは築20年位のものが多く、新築がどんどん建っている中で、競争力が弱まっていきます。しかし、私は、前から話している家賃十数万円の高額マンションだけ景気に影響を受けてか空室が続いているだけで、あとはほとんど満室にしています(安易に賃料を下げずに)。これまで説明したように色々な方法を採っていますが、設備を新しくしていることもそれができている要因の一つでしょう。
 築20年の他の物件と賃料は同じでも設備が新しく、新築・築浅物件よりも賃料が安くても設備は新しく、そのようにして他物件と争っています。争うといっても、不動産賃貸業者というのは、大半がこのブログを読んでいる勉強熱心な投資家ではなく、自己所有地上に建てて管理会社任せにしている地主ですので、勝つのは簡単です。
 古い物件と新しい物件の設備仕様の大きな違いが水回りです。私は上述のドアホン設置に加えて私は水回りを新しくしている訳ですが、普通に交換するとかなりお金がかかります。しかし、パートナー企業との共同事業にすることで、その出費をかなり抑えられます。
 お金をかけて設備を交換するのは、お金さえあれば(調圧できれば)誰でもできます。しかし、室内設備支出が多ければ、新規購入資金に回せるお金が減ります。また、その支出を修繕費扱いするとその期の利益が下がる傾向にあり、設備扱いすると必要経費・損金が少なく課税額が増えて税引き後利益を減らす要因になります。利益が下がれば融資を受けるのに不利になります。ゆえに、設備交換する場合でも、支出は抑えるべきなのです。
 そこで重要なのがパートナー企業との提携です。費用をパートナー企業にも負担してもらうことで、家主の負担を少なくするのです。私が具体的にどういうことをしているのか、ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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