物件を増やさずに売上を上げて融資を受け易くする方法13

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 仲介さんが客付し易い物件というのは、主として
1.賃料が安い
2.物件が魅力的
3.広告料が高い
4.初期費用が安い
のどれかでしょう。1番は稼働率が上がっても結局売り上げを下げる恐れがあると以前書きました。2番と3番は売上が上がっても費用もかけることになります。私が採っているのは4番の方法です。
 全物件で礼金は取りません。敷金は0-1か月です。仲介手数料を全額貸主持ちにすることもあります。これで、稼働率は上がります。私は200戸以上の賃貸住宅を持っていますが、家賃十数万円の高額マンション以外は、ほぼ満室です。空いても1,2か月で新たな賃借人が入ります。
 このような募集方法に対しては、
・敷金が少ないと家賃滞納時に心配
・退去時に原状回復費用が敷金を超える
・すぐに退去されると家主の持ち出しになる
・属性が悪い賃借人が入ってくると管理が大変
という懸念も考えられます。しかし、私はこうした問題は抱えていません。
 なぜならば、使い勝手の良い保証会社と優秀な賃貸管理会社を使っているからです。
 従来賃貸保証会社は滞納家賃の保証のみでしたが、今では、業界大手と言ってよい保証会社が、
・原状回復費用
・早期解約違約金
・解約予告通義務違反違約金
こうした費用まで保証してくれます。それは、全保連です。全保連の保証付きで入居者を受け入れるには、通常、全保連協定不動産会社との管理委託契約が必要ですが、そうした会社の中には管理料3%の不動産会社もあります。
 そして、管理会社について、一見怖そうな社長や社員が入居者を指導してくれるところに委託すれば、手持ち金が少ない低属性の入居者が多くても、運営できます。
 ということで、賃貸保証会社と管理会社の力を借りて稼働率を上げる方法を説明いたしました。
 初期費用が少なくても入居できるというのは、特に現在の不景気に合った募集方法であり、高級マンションは空きがあっても低家賃・初期費用のアパートは満室です。これは入居者の視点に立った募集方法であり、東京・神奈川では初期費用数万円で入居できる賃貸住宅は非常に少ないので、かなり効果があります。
 ただ、入居申し込みには、客付さん力も大きく作用します。私が実践している低初期費用の募集方法は、客付業者にも金銭的メリットが生じうることなのです。どういうことか、ここは詳しい説明が必要です。ご関心のある方は、人気ブログランキングをクリックして下さい。
 
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